Los planes para la Subdivisión McKay Ranch incluyen hasta 320 unidades residenciales, incluidas hasta 172 unidades multifamiliares, junto con 22,000 pies cuadrados de desarrollo comercial en un total de aproximadamente 81 acres en Cutten. | Imagen de archivo a través del Condado de Humboldt.



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PREVIAMENTE

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El proyecto de desarrollo de viviendas privadas más significativo sin construir del Condado de Humboldt podría dar un paso importante en la reunión de esta noche de la Junta de Directores del Distrito de Servicios Comunitarios de Humboldt (HCSD), ya que ese cuerpo considera una solicitud para anexar el sitio del proyecto a sus límites de servicio.

Uno de esos directores, Heidi Benzonelli, está animando a los residentes del distrito a asistir a la reunión y que se escuchen sus voces.

“En momentos como este, cuando se va a tomar una decisión tan importante sobre el futuro de nuestra comunidad, es cuando me encantaría escuchar sus voces personales”, dijo Benzonelli. “Puedo llevar el mensaje hasta cierto punto, pero hay momentos en que necesitamos que la gente vaya a las reuniones para decirnos cómo se sienten, y esta noche es la noche.”

La última vez que revisamos la Subdivisión North McKay Ranch, el importante desarrollo de uso mixto en Cutten propuesto por el desarrollador local Kurt Kramer, el proyecto parecía haber alcanzado un punto muerto.

Los planes, que prevén la construcción de hasta 320 unidades residenciales y 22,000 pies cuadrados de espacio comercial en fases a lo largo de muchos años, dependen de la anexión de las parcelas subyacentes al HCSD. Sin anexión, el proyecto no tendrá servicios de agua, aguas residuales ni alumbrado público.

Pero hasta hace unos meses, esa posibilidad había sido obstaculizada por un desacuerdo a tres bandas sobre quién debería asumir los costos de desarrollo de infraestructura.

El HCSD, que ya ha invertido decenas de millones de dólares de los tarifas de los usuarios en infraestructura para alojar un crecimiento de la población que nunca se materializó, no quiere cargar con la carga financiera por sí solo.

“Dadas las limitadas recursos del Distrito, solo podemos centrarnos en la búsqueda de subvenciones que ayuden a reducir el costo de prestar servicios a nuestros usuarios existentes”, dijo en su momento el Gerente General Terrence “TK” Williams.

Por lo tanto, el personal y los miembros de la junta intentaron negociar con el Condado de Humboldt con la esperanza de llegar a un acuerdo para compartir los ingresos incrementales de impuestos sobre la propiedad. Pero el condado no estaba particularmente interesado en compartir. Un portavoz dijo al Outpost en enero que los condados típicamente no desvían los impuestos sobre la propiedad a distritos de servicios comunitarios a menos que el CSD asuma la responsabilidad de algunos servicios suministrados por el condado. Eso no es el caso aquí.

Como se muestra en el mapa a continuación, el sitio de la Subdivisión North McKay Ranch se encuentra justo fuera de los límites de servicio del distrito (mostrado en rojo) pero dentro de su esfera de influencia (en amarillo). (Haz zoom para ver el sitio del proyecto en sí, que se muestra en negro).

En total, todas las fases de construcción requieren 50 unidades familiares unifamiliares de pequeños lotes, 96 unidades familiares unifamiliares de lotes estándar y 174 unidades multifamiliares. Según el plan de servicios de HCSD, se estima que se desarrollarán otras 34 unidades accesorias de vivienda (ADUs) al completarse la construcción.

Alcanzado por teléfono el lunes, Williams dijo que HCSD no está tratando de obstaculizar este proyecto. Más bien, el personal y la junta simplemente no quieren cargar a los contribuyentes actuales con el costo de un nuevo desarrollo.

“Garantizo que nadie va a construir allí hasta que alguien construya un tanque [de agua]”, dijo. “Si se construye un tanque, eso abre la capacidad para la construcción. Es cuestión de quién va a pagar por el tanque”.

Arriba en McKinleyville, el distrito de servicios comunitarios está construyendo un nuevo tanque de almacenamiento de agua de 4.5 millones de galones gracias en gran parte a una subvención de mitigación de riesgos de $5 millones de FEMA / CalOES. Pero a diferencia de MCSD, HCSD tiene suficiente capacidad de flujo de agua contra incendios para atender a sus contribuyentes existentes, por lo que el distrito no calificaría para tales subvenciones de mitigación de riesgos, dijo Williams.

Con esa opción descartada, un comité ad hoc compuesto por los miembros de la junta Benzonelli y Michael Hansen se ha estado reuniendo con Kramer en busca de una solución.

“Hemos acordado algunas cláusulas para incluir [con respecto] a los planes de servicio”, dijo Williams. “Con eso, el comité ad hoc siente bastante confianza en que el distrito está protegido de seguir pagando por el crecimiento en la comunidad”.

Esas cláusulas, incluidas en un informe del personal para la reunión de esta noche, dicen que la financiación para un nuevo tanque de almacenamiento de agua de 250,000 galones, y para aumentar el tamaño de la tubería de agua del distrito en Walnut Drive, entre Holly Street y Cypress Avenue, será proporcionada por el desarrollador (Kramer) ” u otras fuentes” pero definitivamente no por el distrito. Esa será una condición de aprobación.

También se necesitará una nueva estación de bombeo de aguas residuales en la parte noreste del sitio del proyecto. Kramer tiene la intención de hacer eso también. El solicitante del proyecto es técnicamente Fairhaven Cottages, LLC, una subsidiaria de Kramer Properties, Inc. Kramer ya ha pagado por un Informe de Impacto Ambiental y ha recibido la aprobación del proyecto de la Comisión de Planificación del Condado de Humboldt y la Junta de Supervisores.

Si la junta de HCSD elige aprobar la anexión, el movimiento también requerirá la aprobación de la Comisión de Formación de Agencias Locales de Humboldt (LAFCo).

Una llamada a Kramer para esta historia no fue devuelta inmediatamente. En entrevistas anteriores, él ha argumentado que la sucesión aparentemente interminable de obstáculos para este proyecto demuestra que los gobiernos estatales y locales no pueden ser serios acerca de la supuesta necesidad de nueva construcción de viviendas.

Benzonelli dijo que se toma en serio su responsabilidad como representante del público, y cuando ha ido de campaña puerta a puerta en los varios vecindarios del distrito, incluidos Cutten, Ridgewood, Myrtletown, Freshwater y más, ha escuchado una variedad de opiniones firmemente sostenidas sobre el proyecto Norte McKay Ranch. Pero la gente casi nunca asiste a las reuniones de la junta de HCSD.

“En algún momento necesitamos que hablen en el foro público”, dijo Benzonelli. Quería hacer un llamado a todos los residentes con una opinión sobre el proyecto, no solo a sus críticos ni solo a sus oponentes, “solo ideas y preocupaciones comunitarias reales, verdaderas y genuinas”.

Ella quiere que los residentes opinen sobre la cuestión de cómo quieren que sea su comunidad en un mundo perfecto.

” Y esta es nuestra oportunidad de escuchar eso: esta noche, a las 5 en punto.”

Las reuniones de HCSD se pueden asistir en persona en las oficinas del distrito, 5055 Walnut Drive en Eureka. También puedes unirte a través de Zoom haciendo clic aquí, ingresando el ID de la reunión 388 963 6754 y el código de acceso 202520.

Y si no usas Zoom, puedes unirte solo por teléfono llamando al 1-669-900-9128.

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DOCUMENTO: agenda de la reunión de HCSD y paquete de la junta para el 8 de abril de 2025