PREVIAMENTE: El Concejo Municipal de Eureka posterga la discusión sobre el aumento de tarifas para reparaciones de desagües laterales debido a la resistencia de los agentes inmobiliarios locales y propietarios de viviendas

###

El Concejo Municipal de Eureka volvió a abordar el polémico tema de las reparaciones de desagües laterales en la reunión del martes. Después de escuchar una amplia oposición a una propuesta que aumentaría las tarifas para reparaciones profundas o complejas de desagües laterales, el concejo municipal votó 3-2, con las concejalas Leslie Castellano y Kati Moulton en desacuerdo, para mantener el statu quo y rechazar la propuesta por el momento.

Más de dos docenas de agentes inmobiliarios locales, contratistas privados y propietarios expresaron su oposición al aumento de tarifas propuesto, que apareció en el calendario de tarifas de 2024-25, y urgieron a la ciudad a revisar por completo toda la ordenanza de desagües laterales. 

Pero antes de entrar en detalles, aquí tienes un poco de contexto: En 2019, el Concejo Municipal de Eureka adoptó la Ordenanza de Desagües Laterales Privados, que trasladó la responsabilidad de los desagües inferiores — la sección de la tubería que va desde la línea de propiedad de un edificio hasta el desagüe principal bajo la calle — a los propietarios. Sin embargo, unos años después de la adopción de la ordenanza, el personal de la ciudad reportó problemas continuos con la falta de reemplazo de desagües por parte de los propietarios cuando deberían, en gran parte debido al costo. 

Para abordar el problema, el concejo municipal modificó la ordenanza en 2022para incluir un disparador de venta que requiere que un contratista privado inspeccione el desagüe inferior al venderse o transferirse una propiedad. La ciudad también estableció un sistema de “tarifa en lugar de” para dar a los propietarios la opción de pagar una tarifa de $8,000  — el costo estimado promedio del reemplazo de desagües inferiores — a la ciudad, lo que permite al personal encargarse de las reparaciones por ellos.

[ACLARACIÓN: La Ciudad de Eureka determinó que el costo estimado promedio de reemplazar un desagüe inferior es más cercano a $10,000. La cifra de $8,000 se basó en un cálculo que tomaba en cuenta un subsidio del 20 por ciento de los fondos de los usuarios, lo que ayuda a compensar los costos para los propietarios.]

Con el paso de los años, el personal se ha encontrado con un número creciente de instalaciones de desagües inferiores que, debido a la profundidad y complejidad, superan el costo promedio en miles de dólares.

Para tener en cuenta los costos adicionales, el mes pasado, el personal propuso un sistema escalonado que aumentaría la “tarifa en lugar de” a $12,600 para las instalaciones de desagües inferiores que estén a más de cinco pies bajo tierra. Según esa propuesta, las tarifas para “instalaciones no estándar” serían determinadas por el ingeniero municipal. Sin embargo, en respuesta a la amplia oposición de agentes inmobiliarios locales y propietarios de viviendas, el concejo decidió posponer su decisión sobre el asunto.

Al comienzo de la audiencia pública del martes, el Director Financiero de Eureka, Lane Millar, dijo que el nivel para “instalaciones no estándar” se había eliminado del calendario de tarifas propuesto, aunque la tarifa de $12,600 para la instalación de desagües profundos aún estaba en consideración. 

El Ingeniero de la Ciudad, Jesse Willor, explicó la razón detrás del aumento propuesto de la tarifa y describió los complejos sistemas de alcantarillado que el personal ha encontrado. “No ocurren todo el tiempo, pero sí, sorprendentemente, ocurren”, dijo.

“Intentamos evaluar cada caso por sí solo, y realmente no podemos establecer un precio único para esto,” continuó Willor. “Hemos visto casos en los que la línea lateral pasa por debajo de la casa del vecino … y no hay una línea principal frontal; ahí es donde los proyectos se vuelven costosos. Ahí es cuando comienzas a rondar alrededor de los $30,000 porque eso es una violación del código de construcción. No puedes reparar una línea lateral que pase por debajo de la casa de tu vecino.”

En estos casos complejos, Willor dijo que la ciudad generalmente sigue el mismo proceso que haría para las mejoras de capital: el personal elabora un proceso de diseño, el ingeniero de la ciudad calcula un estimado de costos y toma ofertas de contratistas. Sin embargo, ese proceso puede llevar tiempo.

“Es una práctica estándar de ingeniería, pero tenemos que tomar una decisión en el caso de las ‘instalaciones no estándar’ porque no queremos sobreestimar y cobrar demasiado a alguien,” dijo. “Realmente subestimamos, en este caso, e intentamos dar un número más bajo. De esa forma, no superamos lo que esperamos que tenga un contratista.”

Después de la presentación de Willor, el Gerente de la Ciudad, Miles Slattery, enfatizó que la “tarifa en lugar” es una tarifa opcional.

“Cuando los propietarios tienen una línea lateral que necesita ser reemplazada —independientemente de si es estándar o no estándar— depende del propietario pagar esa tarifa o arreglarlo ellos mismos,” dijo Slattery. “Si creen que pueden arreglarlo por menos de lo que es nuestra tarifa, pueden hacerlo, y pueden arreglarlo.”

Recientemente, la ciudad recibió una solicitud de Ley de Registros Públicos (PRA) para información relacionada con el saldo del fondo de la línea lateral de alcantarillado, dijo Slattery, la cual ha acumulado más de $2,130,000.

“Hemos gastado $730,000 desde entonces, y eso deja un saldo de $1.4 millones que todavía está en ese [fondo],” dijo. “Tenemos 212 propiedades que han pagado la tarifa, pero el trabajo de la línea lateral no se ha realizado. Cuando sumas todas esas cosas, suma $1.73 millones. Esa es una diferencia y un déficit de $346,000 y realmente se alinea con ese 20 por ciento, así que no hay fondos en exceso. … Estamos contribuyendo con el 20 por ciento de nuestro dinero de los tarifarios hacia este proyecto [lo que] nos ayuda a subsidiar a los propietarios de las propiedades.”

Abordando una comparación previamente realizada entre municipios locales, Slattery dijo que la Ciudad de Arcata maneja las reparaciones “en casa” pero cobra $400 más que Eureka. La Concejal Renee Contreras-DeLoach intervino, sosteniendo que Arcata no tiene una tarifa para las líneas laterales más profundas. Hubo un intercambio algo tenso entre los dos, pero dejaron caer el tema.

Durante la parte de comentarios públicos de la reunión, Heather Bergen, presidenta de la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Humboldt, se pronunció en contra del aumento propuesto de la “tarifa en lugar”, agregando que el desencadenante de la venta ha “nos enredado a todos en una red de responsabilidad.”

Bergen

“No somos la policía de las laterales de alcantarillado”, dijo. “Simplemente estamos tratando de ayudar a nuestros clientes a navegar y negociar a través de una reparación costosa y confusa donde a menudo no hay respuestas sólidas. Aunque, hay residuos sólidos. El componente de punto de venta de esta ordenanza es injusto. No arreglará el problema que es el envejecimiento del alcantarillado de la ciudad. Realmente nos gustaría ver toda la ordenanza reevaluada.”

Otros aproximadamente una docena de agentes inmobiliarios locales hicieron eco de las preocupaciones de Bergen, muchos de los cuales hablaron a favor de un límite en las “instalaciones no estándar”. La agente inmobiliaria local Joanie Frederick instó a la ciudad a encontrar “una solución equitativa para todos”.

“Quiero decir, el punto de venta parece ser como un parche”, dijo. “Sería genial entrar en una cuadra y hacer todas las laterales y hacer préstamos a baja tasa de interés. … Sé que necesita hacerse, y estamos listos para ayudarles con lo que nos encontramos en los problemas, pero creo que es hora de tener un grupo asesor y abordarlo de una manera un poco diferente.”

El contratista local Donny Mobley estuvo de acuerdo en que la ciudad debería buscar un grupo asesor con agentes inmobiliarios locales y pidió que los contratistas fueran incluidos en el proceso. “Hay muchas cosas que son un área muy gris y cada una de ellas es una situación diferente”, dijo. “[Yo], junto con muchas otras personas en mi negocio, hemos sido parte de eso y creo que sería muy valioso incluir a alguien en ese grupo que trate con esto diariamente.”

Otros oradores dijeron que la ciudad debería pagar por las laterales deficientes. Después de los comentarios públicos, la concejala Leslie Castellano abordó esos comentarios directamente. “Solo quiero aclarar que cuando la gente dice que la ciudad debería pagarlo, esos son los contribuyentes”, dijo. “Esto está regulado por fondos empresariales, por lo que se transferirían a los usuarios. Para mí, creo que es menos equitativo que los costos se transfieran a los propietarios”.

Castellano hizo una moción para llevar el tema de vuelta para su consideración en unos meses para darle al personal tiempo para resolverlo con agentes inmobiliarios y contratistas locales. La concejala Kati Moulton secundó la acción.

Contreras-DeLoach indicó que votaría en contra de la moción, señalando que “no tiene sentido” aprobar el aumento de $12,600 en la “tarifa en lugar” si hay una posibilidad de que el concejo vuelva a modificar la ordenanza. “Es decir, creo que se plantearon puntos válidos esta noche. No quiero votar sí por $12,600 [tarifa] cuando creo que necesitamos trabajar un poco en esta [ordenanza]”, dijo. “Creo que hay brechas … en las que creo que necesitamos trabajar”.

El concejal G. Mario Fernández dijo que veía la necesidad de aprobar tanto las tarifas de $8,000 como de $12,600 junto con el resto de la tarifa, y también dijo que votaría en contra de la moción.

Catellano invitó al resto del consejo a proponer una alternativa. Después de un poco de discusión y un intento confuso, Fernández hizo una moción para aprobar la tarifa, a excepción de la tarifa de $12,600 para las laterales profundas. Contreras-DeLoach secundó la moción.

La moción fue aprobada 3-2, con Castellano y Moulton disintiendo.

###