Al igual que los propietarios de viviendas unifamiliares en California, los propietarios enfrentan primas de seguro más altas también. Y están trasladando algunos de esos costos a sus inquilinos.

Muchas compañías de seguros han dejado de emitir pólizas en el estado debido a los crecientes riesgos de incendios forestales, pero no es la única razón. Dicen que en caso de cualquier catástrofe, los costos potenciales para reemplazar cualquier propiedad residencial o comercial, desde la mano de obra hasta los costos de materiales, son simplemente más caros ahora. Entonces, incluso los propietarios de propiedades en áreas que no tienen un alto riesgo de incendios forestales han tenido sus pólizas canceladas porque sus edificios pueden necesitar reparaciones o mejoras. Los propietarios tienen que encontrar otros aseguradores, o recurrir al Plan FAIR cada vez más costoso, el plan administrado por la industria del seguro que está destinado por ley en California a ser el asegurador de último recurso.

Es aquí donde la crisis del seguro podría empeorar la crisis de vivienda, según algunos expertos. Los crecientes costos de seguro para propiedades que no sean viviendas unifamiliares comienzan a afectar el mercado de alquiler en un estado donde casi la mitad de los residentes son inquilinos y podrían agravar los problemas de vivienda del estado, dicen.

Josh Hoover, corredor de seguros en el área de Los Ángeles, maneja principalmente cuentas comerciales y dice que “es casi imposible” encontrar cobertura para una estructura grande. A finales de 2022, Allstate dijo que dejaría de emitir seguros de propiedad nuevos en el estado, incluidas las pólizas comerciales. Luego State Farm, el mayor asegurador del estado, recientemente canceló pólizas para decenas de miles de viviendas, asociaciones de comunidades residenciales, propietarios de negocios y propiedades de apartamentos comerciales.

“Incluso los edificios construidos en los años 80 ahora son considerados viejos, lo cual es ridículo,” dijo Hoover. “La mayoría de las compañías quieren todo actualizado en los últimos 30 años. Quieren un techo nuevo, la electricidad renovada, la fontanería renovada, quieren que tengas tuberías de cobre”.

Para los propietarios, ‘muerte por mil cortes’

Este año, Farmers canceló la póliza de un edificio de apartamentos de 33 unidades en San Bernardino que fue construido en la década de 1960, dijo su copropietario, Uwe Karbenk. Karbenk encontró un asegurador fuera del estado en lugar de optar por el Plan FAIR más costoso, pero su prima aún ha aumentado en $28,000 a más de $41,000 al año.

Combinado con leyes estatales que limitan cuánto se le permite aumentar la renta cada año, a un 5% más inflación, o hasta un 10% en algunos casos, con posiblemente otras medidas de control de renta en camino, Karbenk dijo que ser propietario en California es “un poco como una muerte por mil cortes.” Agregó que si su margen de beneficio continúa disminuyendo, preferiría invertir en algo diferente a la bienes raíces.

“Una de estas medidas, no es gran cosa,” dijo Karbenk. “Pero con el paso de los años, es realmente difícil para los pequeños propietarios.”

Mike Placido frente a una propiedad para alquilar de cuatro unidades que él y su esposa poseen y gestionan en San Gabriel el 12 de agosto de 2024. Foto de Jules Hotz para CalMatters

Mike Placido y su esposa son definitivamente una pequeña empresa familiar. Son propietarios de dos propiedades en alquiler, un edificio de cuatro unidades en San Gabriel y un dúplex en Alhambra. Él dijo que compraron las propiedades como una forma de complementar sus ingresos de jubilación cuando llegue el momento en unos años.

Cuando State Farm canceló la póliza de su propiedad en San Gabriel, Placido obtuvo una cotización del Plan FAIR por $8,600, mucho más alta que su antigua prima de $2,600. En cambio, pudo juntar tres pólizas diferentes de un asegurador de Florida para obtener la cobertura que la póliza anterior proporcionaba por $6,500, un aumento del 150%. Así que dijo que planea aumentar los alquileres en enero.

“No es que sea un terrateniente”, dijo Placido. “Pasare lo máximo posible, tanto como el mercado pueda soportar, y el resto lo soportaré yo. No tengo elección.”

Otra preocupación para los inquilinos

Aproximadamente el 44% de los californianos son inquilinos, según el censo de Estados Unidos. La renta mensual media en el estado es de $2,850, un tercio más alta que la cifra nacional, según el sitio web de bienes raíces en línea Zillow. Aproximadamente el 30% de los inquilinos del estado son considerados una carga de costos severa, lo que significa que gastan al menos la mitad de sus ingresos en vivienda, según un análisis del Instituto de Política Pública de California. Ahora sus alquileres podrían aumentar a niveles aún más onerosos.

Shanti Singh, directora legislativa de la organización estatal de derechos de los inquilinos Tenants Together, dijo que “todavía es un poco desconocido cuán común es” que los alquileres de los inquilinos aumenten junto con los costos de seguro, en parte porque no todos los propietarios dicen por qué están aumentando los alquileres.

“Depende de los propietarios”, dijo Singh. “Algunos son transparentes; muchos no lo son”.

“No es que sea un terrateniente.”
— Mike Placido, propietario

Aumentos significativos en los alquileres aún no han aparecido en los datos de Zillow, que muestran que la renta mediana de California en realidad ha bajado aproximadamente $100 en comparación con el año pasado, aunque ha subido desde principios de este año.

En el Área de la Bahía, dos inquilinos que no querían ser identificados por temor a represalias de su propietario dijeron que los alquileres en su complejo de trabajo y vivienda aumentaron a principios de este año, y la razón se les explicó en un correo electrónico que tenía “costos de seguro” en la línea de asunto.

Singh dijo que teme que las cosas solo empeoren para los inquilinos a medida que continúen los efectos del cambio climático, como los incendios forestales, influyendo en la asequibilidad del seguro, y a su vez, en la vivienda.

“Los inquilinos van a tener el menor recurso”, dijo Singh. “Siempre terminan soportando una parte desproporcionada de lo que pueden pagar.”

Vivienda y cambio climático

Singh y otros que lidian con la falta de viviendas asequibles en California expresaron su preocupación acerca de si ciertas partes del estado eventualmente serán inhabilitables e inasegurables, lo que sea que ocurra primero.

Sarah Karlinsky, directora de investigación del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la Universidad de California en Berkeley, dijo que la falta de vivienda suficiente dentro de las ciudades ya desarrolladas significa más construcción “en el límite de las regiones, en lugares más peligrosos”, también conocido como la interfaz urbano-forestal o la WUI, en términos de incendios forestales.

“Si no queremos continuar por este camino, tenemos que repensar fundamentalmente nuestros patrones de desarrollo”, agregó Karlinsky.

Un letrero de alquiler frente a un complejo de apartamentos en Tower District en Fresno el 27 de julio de 2023. Foto de Larry Valenzuela, CalMatters/Catchlight Local

Laurie Johnson, una urbanista y ex directora de respuesta a catástrofes y resiliencia de la Autoridad de Terremotos de California, señaló que algunos propietarios de propiedades en el estado que son dueños de sus edificios y no tienen hipotecas podrían optar por no asegurar sus propiedades debido al aumento de costos. Eso es preocupante, dijo.

“Parece que queremos mantener aseguradas nuestras existencias multifamiliares y no queremos correr el riesgo de perderlas,” dijo Johnson. Hoover, el corredor de seguros, estuvo de acuerdo y dijo que algunos clientes le han dicho que planean prescindir del seguro.

Johnson agregó que al igual que las jurisdicciones han estado exigiendo refuerzos sísmicos en caso de terremotos, la protección contra incendios y otras catástrofes, y la capacidad de reemplazar lo que se pueda perder, es vital: “Estarías desplazando a tanta gente.”

“Los inquilinos van a tener el menor recurso.”
— Shanti Singh, directora legislativa de Tenants Together

Los crecientes riesgos del cambio climático hacen que sea más importante que nunca que los inquilinos tengan su propio seguro, dijo Emily Rogan, oficial programática principal de United Policyholders, un grupo de defensa del consumidor.

El seguro de inquilinos cubriría los costos para los inquilinos de permanecer “en otro lugar mientras deciden dónde vivir en caso de un evento meteorológico grave”, dijo Rogan.

Efectos en propiedades comerciales y negocios

Las pequeñas empresas que alquilan su espacio también se verán afectadas por el aumento de las primas de sus arrendadores.

John Reed es dueño de una propiedad comercial de uso mixto en Oakhurst, fuera de Yosemite - un área que ha visto su parte de incendios en los últimos años. El año pasado, su seguro contra incendios costaba unos $2,800, pero Berkshire Hathaway canceló su póliza. Obtuvo tres cotizaciones diferentes del Plan FAIR, siendo la más alta de $24,000. Luego encontró un plan de Lloyd’s de Londres por unos $14,000.

Primero: El edificio comercial MVP. Último: John Reed afuera del edificio comercial MVP. Oakhurst el 11 de agosto de 2024. Fotos por Tracy Barbutes para CalMatters

Reed dijo que tendrá que trasladar sus costos aumentados a sus seis inquilinos. “Como arrendador, no puedo golpearlos con toda la carga de una vez”, dijo. “Si puedo permitirme el lujo, intentaré distribuir eso en un período de dos o tres años.”

El comisionado de seguros de California, Ricardo Lara, ha presentado un plan de múltiples partes para abordar los problemas de seguros del estado, centrado principalmente en los incendios forestales. Por ejemplo, se permitirá a las aseguradoras usar modelos de catástrofe si acceden a emitir pólizas en ciertas áreas del estado. Pero el portavoz del Departamento de Seguros, Michael Soller, señaló que Lara también anunció recientemente un acuerdo con el Plan FAIR que crea una opción de cobertura comercial de alto valor.

“Las reformas tendrán beneficios generales para la disponibilidad de seguros”, dijo Soller.

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