Anoche, el Consejo de la Ciudad de Eureka resolvió el destino de un polémico proyecto de una plex de cinco unidades propuesto para una propiedad en la Calle Buhne, que ha generado controversia en el vecindario. La reunión de anoche sacó a la luz rencillas entre los vecinos del proyecto y su desarrollador, Adams Commercial General Contracting (ACGC) Inc.

Después de pasar de una autoridad de revisión a otra, siendo inicialmente denegado por el Comité de Revisión de Diseño pero más tarde obteniendo la aprobación de la Comisión de Planificación, la plex de cinco unidades de ACGC llegó ante el Consejo de la Ciudad después de que los vecinos apelaran la aprobación de la comisión. El edificio de dos pisos llenará una parcela vacía de 9,000 pies cuadrados con cinco apartamentos (una unidad de un dormitorio, dos unidades de dos dormitorios y una unidad de tres dormitorios), cada uno con su propio garaje. 

Los propietarios vecinos de una antigua casa victoriana afirman que el proyecto será perjudicial para su salud y seguridad, principalmente sombreando su hogar y exacerbando las condiciones de moho. 

El Comité de Revisión de Diseño tuvo la tarea de aprobar o denegar la revisión de diseño para el proyecto en su reunión del 8 de mayo. El comité solo puede denegar un proyecto si se determina que es perjudicial para la salud y la seguridad pública, o si no cumple con los siete criterios de revisión de diseño (que informan la conciencia del diseño en aspectos como la integración con el vecindario, el paisajismo y el entorno peatonal). El comité optó por rechazar el proyecto basándose en las preocupaciones de los vecinos sobre su propia salud y seguridad. 

Cristin Kenyon, Directora de Servicios de Desarrollo de Eureka, apeló la denegación debido a conflictos con la Ley de Responsabilidad de la Vivienda, que dirige a los gobiernos locales a aprobar todos los desarrollos de viviendas que cumplan con los estándares locales de diseño objetivos. Debido a que Eureka no tiene un estándar objetivo relacionado con la luz solar o sombreado en propiedades vecinas, la Ciudad no puede negar legalmente el diseño, explicó Kenyon en la reunión de anoche. La Ciudad ha determinado que el diseño es consistente con el código de zonificación, el cual fue redactado para proteger la salud, seguridad y bienestar público. 

“Así que en nuestra opinión, si es consistente con el código […] entonces creemos que el desarrollo es consistente con la protección de la salud, seguridad y bienestar”, dijo Kenyon.

Cuando el problema llegó ante la Comisión de Planificación el 27 de junio, los miembros votaron para anular el rechazo del comité y aprobar condicionalmente el diseño.

El 8 de julio, Dan Reid, propietario de la casa victoriana adyacente, apeló la aprobación condicional. Reid argumentó que se ha cumplido con un estándar objetivo porque la sombra sobre su hogar será inevitable si se aprueba el proyecto. Reid también argumentó que los criterios de revisión de diseño establecen que las aplicaciones de diseño deben minimizar los impactos adversos en propiedades vecinas cuando sea posible, lo cual ACGC podría hacer disminuyendo la altura del edificio o modificando el diseño. 

En la reunión de anoche, la Concejal Leslie Castellano preguntó si el Consejo de la Ciudad alguna vez había requerido a un desarrollador que cambiara un diseño que cumplía con todos los estándares objetivos. El personal no pudo recordar un evento así. La revisión de diseño para proyectos residenciales rara vez se eleva al Consejo de la Ciudad, dijo el Administrador de la Ciudad Miles Slattery, añadiendo que no recordaba que esto hubiera ocurrido en la década que ha asistido regularmente a las reuniones del consejo.

El concejal Scott Bauer preguntó cuáles podrían ser las implicaciones legales si el consejo optara por rechazar el diseño. 

Debido a que el proyecto está en “completa conformidad” con las pautas de la ciudad, la Abogada de la Ciudad, Autumn Luna, dijo que “negar en este punto, creo, podría exponer a la ciudad a un desafío”.

During the public hearing, the couple – Reid and Stacia O’Neil – made their case to the council. Their arguments are spelled out in letters and Reid’s appeal – see those documents here and here – but during public comment the couple reiterated their interpretations of the relevant laws, codes and processes. In sum, they argued that changing the design would not jeopardize the Housing Accountability Act, and that the council has an obligation to deny or require a change to the design because of safety hazards, from mold risk to fire safety to mental health.

The design poses a fire hazard to the house, O’Neil said, because shutting off the power and cutting through both property’s fences in an emergency would take time. 

“[We’re] looking at a 20-minute delay. Our Victorian will burn to the ground, my children will not be able to escape. That’s going to be on you,” O’Neil said.

“They are going to shade my property for all eternity, which will cause problems: mental health problems, well-being problems, mold problems, desirability for being onto my property and resale problems.”

During his turn, Reid said he would be entitled to compensation from the City for damage to his property.

“In this instance, the City of Eureka is making a decision that will have a negative impact on the use and enjoyment of our property.” Reid said a realtor has confirmed that his property value will drop following development of the five-plex. 

“I see that the council is being encouraged to steamroll my property rights because the proposed building will only impact my residence, as opposed to the buildings on the other side of the proposed project,” Reid said. “As a longtime resident of Eureka and the owner of a 132-year-old home, this really hurts.”

After hearing from the public, Councilmember Renee Contreras-DeLoach asked whether ACGC has considered flipping the design of the building as its neighbors are requesting.

ACGC’s Real Estate Development Director & Community Liaison Raelina Krikston said that the current design orientation creates the least impact on surrounding neighbors, noting that there are five other families near the site. 

That said, flipping the design isn’t as simple as it sounds, Krikston said. “To flip the property would be asking us to re-engineer the whole entire project. There’s grading, there’s surveying, there’s every single design aspect that’s made… it’s not just a quick copy/paste.”

Before making those points, Krikston said something else: there was never any discussion between ACGC and these particular neighbors because the residents allegedly threatened the developer years ago over a different project. 

“Ten years previously, when another development was built, the owner of the company was physically threatened by the property owner,” Krikston said. “So any initial conversations with the neighbor was avoided, just because we knew that the nature would be combative.”

Mayor Kim Bergel invited the neighbors to respond. 

“That’s an absolute lie,” O’Neil said, clearly shaken, adding that the only contact she’s ever had with ACGC founder Will Adams was at the May 8 commission meeting, after the design was initially denied. 

“I saw him in chambers and I turned around when it was denied. I said, ‘Please work with us,’” O’Neil said. “He said, ‘F you, lady.’ That’s the only contact. Then we got a restraining order in place against him and this woman here [Krikston] for harassing us. That’s the story.”

O’Neil said the situation has been extremely stressful, time consuming and expensive (filing the appeal fee was $800, she said) for the family.

The turn toward accusations between the two parties shifted the rest of the council’s conversation. 

Councilmember Contreras-DeLoach said it is frustrating to see the situation escalate – with the couple investing time, money and emotions into the appeal process – when the City’s hands are essentially tied. 

“I think we need to be a lot more transparent about that as a city,” Contreras-DeLoach said. 

“There needs to be some kind of discussion about that so that this type of thing doesn’t really occur, because we knew the end from the beginning. And they are in here, obviously very distressed and very upset, hoping that we’re going to make a different decision – but we’re not, because we’re in alignment with state law, and if we make an alternative decision then we open ourselves up to litigation where we would probably lose. And I think that’s frustrating for me.”

Contreras-DeLoach y otros miembros del concejo dijeron que es decepcionante ver la completa ausencia de comunicación entre las dos partes. 

“Creo que hay una forma correcta y una forma incorrecta de hacer cosas como esta. No creo que no involucrar a las personas alrededor de un proyecto sea una forma apropiada de hacerlo,” dijo. “También creo que es increíblemente inapropiado haber subido aquí y hacer una acusación contra esta pareja que está aquí.”

El concejal G. Mario Fernández eco las observaciones de Contreras-DeLoach, diciendo que no hay motivos para negar el diseño y la ciudad debe cumplir con la ley estatal. También estuvo de acuerdo en que el proceso y la comunicación deberían ser mejorados. 

“Creo que podemos mejorar este proceso en general,” dijo. “Creo que necesita haber algún tipo de mediación antes de llegar a este nivel de decisión.”

El concejal Castellano hizo una moción para mantener la aprobación condicional del diseño por parte de la Comisión de Planificación y eximir el proyecto de la Ley de Calidad Ambiental de California. Pasó por unanimidad.

El Outpost publicará un informe sobre el resto de la reunión de anoche, que incluyó una discusión sobre una propuesta de Ordenanza de Edificios Vacantes, mañana.