El martes, el Consejo de la Ciudad de Eureka presentó una Ordenanza de Edificios Vacantes que tiene como objetivo desalentar a los propietarios de propiedades de descuidar edificios residenciales y comerciales a largo plazo. 

Si es aprobada, la ordenanza permitirá a la ciudad cobrar una multa de $1,000 por mes por cada edificio que permanezca vacío por más de 90 días, con algunas excepciones. Después de un año, la multa se eleva a $5,000 por mes. (El primer borrador de las nuevas reglas establecía esa ventana de vacancia en 30 días, pero el consejo extendió el plazo el martes después de una discusión). La ordenanza también establece un programa de mantenimiento y monitoreo que requiere que los propietarios de propiedades mantengan los edificios vacíos en buen estado pendiente de ocupación. Es una política más contundente que el código actual de la ciudad para el mantenimiento de edificios vacantes.

La ordenanza enumera varios problemas asociados con los edificios vacíos y descuidados: propagan la decadencia, crean riesgos de incendio, deprecian los valores de las propiedades vecinas y desalientan el desarrollo económico. Llenar los edificios vacíos fortalecerá los vecindarios de Eureka y abordará la escasez de viviendas, dice el documento. 

Hay un par de excepciones escritas en la ordenanza. Si el propietario está trabajando diligentemente en reparaciones permitidas, rehabilitación o demolición, no tendrá que pagar. Los propietarios de propiedades tampoco serán multados si están buscando vender, arrendar o alquilar la propiedad “de buena fe”. Hay un poco de indulgencia incorporada en las reglas para aquellos que experimentan dificultades. 

Mientras tanto, el elemento del programa de monitoreo de la ordenanza requeriría que los propietarios de propiedades presenten un “plan de edificio vacante” explicando cuánto tiempo estará vacío su edificio y por qué. Durante ese tiempo, se espera que los propietarios de propiedades mantengan el paisaje y la apariencia exterior de los edificios y eliminen la basura y los grafitis. La ciudad monitoreará los edificios vacíos trimestralmente, y cobrará una tarifa de monitoreo, durante la duración de la vacancia. 

El martes fue la segunda revisión de las reglas propuestas por el consejo, las cuales han sido un poco difíciles de definir. El consejo dio una primera vista durante su reunión del 6 de agosto, pero decidió posponer el tema después de solicitar algunos cambios (los miembros del consejo Scott Bauer y Kati Moulton no estuvieron presentes en esa discusión). El borrador del martes tenía una definición actualizada de “edificio vacante” para incluir unidades individuales, con la intención de evitar que las personas eludan las reglas ocupando solo uno de los muchos apartamentos vacantes en un edificio de unidades múltiples.

En la reunión del martes, los miembros del concejo evaluaron cómo lograr el objetivo de la ordenanza: hacer el mejor uso de los edificios de la ciudad sin castigar demasiado a los propietarios de propiedades y sin que el personal de la ciudad se vea sobrecargado con esfuerzos de aplicación que consuman mucho tiempo. 

En los comentarios públicos, Scott Pesch, un corredor de bienes raíces comerciales locales, dijo que él y sus clientes están preocupados por el enfoque punitivo y el lenguaje subjetivo de la ordenanza.

“Tienen que entender que los arrendadores y propietarios de propiedades tienen el mismo incentivo que la ciudad en lo que respecta a arrendar y obtener ingresos,” dijo Pesch. “Creo que tenemos que tener cuidado al penalizar a los arrendadores por las vacantes. Creo que debemos darnos cuenta de que estas son un poco subjetivas, de acuerdo, y es un terreno un poco resbaladizo.”

Pesch dijo que las vacantes no se deben a precios de alquiler más altos de lo razonable; simplemente no hay suficiente demanda para algunos tipos de unidades de alquiler. El código existente del condado para edificios vacantes hace el truco, agregó.

Algunos miembros del consejo expresaron esas preocupaciones, preocupados de que la ordenanza podría exacerbar las luchas de los miembros de la comunidad durante una recesión económica. Notando que acaba de enterarse de que cinco negocios del centro estaban cerrando, la concejal Renee Contreras-DeLoach dijo que los plazos y tarifas la hacían sentir “escéptica”.

“No me encantan los plazos”, dijo. “Me preocupa eso, y me preocupa tomar medidas punitivas cuando pienso que la economía está en declive.”

Otros estuvieron de acuerdo en que los plazos son cortos considerando la intención de la ordenanza.

“Estoy de acuerdo en que estos plazos deberían extenderse. Desde lo que veo, trabajando en Old Town, caminando mucho, para mí, el problema son las vacantes a largo plazo”, dijo el concejal Bauer, refiriéndose a edificios que ha visto vacíos durante años a la vez.

“¿Cómo es posible eso? Quiero entender, ¿hay razones fiscales, o qué están haciendo las personas para mantener estas cosas vacantes tanto tiempo? Por lo tanto, no veo el problema como una vacante de 30 días o de 60 días, veo un año. Así que estoy más inclinado a decir, ¿por qué no 90 días o 120 días? Porque el problema son estas situaciones a largo plazo que vemos.”

Luna | Screenshot

La abogada de la ciudad Autumn Luna dijo que 30 días de aviso es bastante estándar, e incluso más indulgente de lo normal. La versión original tenía un período aún más corto de 15 días antes de que la Comisión de Desarrollo Económico sugiriera extenderlo, dijo Luna, pero cambiarlo de nuevo sería “no hay problema”, le dijo al consejo.

El consejo terminó extendiendo la fecha límite de aviso de 30 días a 90 antes de que entre en vigor la multa mensual de $1,000, y duplicó la mayoría de los otros plazos establecidos en la ordenanza. El personal agregará “de buena fe” a la sección de la política que exime a aquellos que intentan alquilar o vender su propiedad, y actualizará la definición de “propietario” para evitar que las LLCs manipulen el sistema.

El consejo aprobó una moción para presentar la ordenanza con esas enmiendas 3-2, con los concejales G. Mario Fernández y Contreras-DeLoach en desacuerdo. La ordenanza volverá al consejo para su adopción en una futura reunión.

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¿Qué más sucedió en la reunión del martes?

• El Consejo aprobó un ajuste de límites de propiedad y la cesión de partes de las calles S y Front para liberar espacio para un futuro resort RV Park cerca de Halvorsen Park en Waterfront Drive.
• El Consejo recibió una presentación sobre la creación de un EIFD, o Distrito de Financiamiento de Infraestructura Mejorado, que redirigiría los ingresos incrementales de impuestos a la propiedad de una zona geográfica específica para proyectos de la ciudad. Crear un EIFD lleva más de un año, y los beneficios tardan aún más en hacer efecto.
• El Consejo votó para aprobar el diseño de un edificio de cinco pisos en la calle Buhne, que ha sido muy combatido por los vecinos del proyecto.