Si ha buscado apartamentos recientemente y ha sentido que todos los alquileres eran igual de altos, no está loco: Muchos propietarios ahora utilizan el software de una sola empresa, que utiliza un algoritmo basado en información de arrendamiento propietaria, para ayudar a fijar los precios de los alquileres.

Los fiscales federales dicen que la práctica equivale a “un esquema ilegal de intercambio de información” y algunos legisladores de California están avanzando para frenarlo. El último en hacerlo es el presidente del concejo municipal de San Diego, quien propone evitar que los propietarios de apartamentos locales utilicen el software de precios, lo que, según él, está aumentando los costos de la vivienda.

La ordenanza propuesta de San Diego, que actualmente está siendo redactada por el fiscal de la ciudad, viene después de que los supervisores de San Francisco en julio promulgaran una prohibición similar, la primera en su tipo en la nación sobre “la venta o uso de dispositivos algorítmicos para fijar alquileres o gestionar los niveles de ocupación” de residencias. San José está considerando un enfoque similar.

Además, California y otros siete estados se han unido a la demanda antimonopolio de los fiscales federales, que se dirige a la plataforma líder de fijación de precios de alquileres, RealPage con sede en Texas. La denuncia alega que “RealPage es un intermediario algorítmico que recopila, combina y explota información competitiva sensible de los propietarios. Y al hacerlo, se enriquece a sí mismo y a los propietarios que cumplen a expensas de los inquilinos que pagan precios inflados…”

Pero los legisladores estatales no lograron avanzar este año con una legislación de la demócrata de Bakersfield, la senadora Melissa Hurtado, que habría prohibido el uso de algoritmos de precios basados en datos no públicos proporcionados por empresas competidoras. Ella dijo que planea volver a presentar el proyecto de ley durante la próxima sesión legislativa debido a lo que describió como los daños continuos de dichos algoritmos.

“Tenemos que asegurarnos de que la economía sea justa y… que cada persona que quiera tener la oportunidad de iniciar un negocio la tenga sin ser destruida en el camino, y también estamos protegiendo a los consumidores porque está dañando la economía de todos de una forma u otra”, dijo Hurtado.

RealPage ha sido un importante impulsor de todas las acciones. La empresa cuenta con propietarios de miles de unidades de apartamentos en todo California. Algunos funcionarios acusan a la empresa de obstaculizar la competencia que de otro modo reduciría los alquileres, exacerbando la escasez de viviendas en el estado y aumentando los alquileres en el proceso.

“Todos los días, millones de californianos se preocupan por mantener un techo sobre sus cabezas y RealPage ha hecho directamente más difícil hacerlo”, dijo el fiscal general de California, Rob Bonta, en una declaración por escrito.

Una portavoz de RealPage, Jennifer Bowcock, le dijo a CalMatters que la verdadera preocupación no es la tecnología de la empresa, sino la falta de oferta de viviendas, y que su tecnología beneficia a los residentes, a los administradores de propiedades y a otros asociados con el mercado de alquiler. La portavoz luego escribió que “el enfoque equivocado en la información no pública es una distracción… que solo empeorará los problemas históricos de San Francisco y San Diego”.

Respecto a la demanda federal, la empresa calificó las acusaciones en ella de “carentes de mérito” y dijo que planea “defendernos vigorosamente contra estas acusaciones”. —>

“Estamos decepcionados de que, después de varios años de educación y cooperación en los asuntos antimonopolio relacionados con RealPage, el Departamento de Justicia ha elegido este momento para emprender una demanda que busca culpar a una tecnología procompetitiva que ha sido utilizada de manera responsable durante años”, dice parte de la declaración de la empresa. “El software de gestión de ingresos de RealPage está diseñado a propósito para cumplir con la legalidad, y tenemos un largo historial de trabajar constructivamente con el departamento para demostrar eso.”

Los desafíos de la empresa solo aumentarán si el software de precios de alquiler se convierte en otro caso en el que los legisladores de California lideran a la nación. Tras la prohibición en San Francisco, el Concejo de la Ciudad de Filadelfia aprobó una prohibición de manipulación de precios de alquiler algorítmica con una votación a prueba de veto el mes pasado. Nueva Jersey ha estado considerando su propia prohibición.

¿Es fijación de precios o entrenamiento de propietarios?

Según los fiscales federales, RealPage controla el 80% del mercado de software de gestión de ingresos comerciales. Su producto se llama YieldStar, y su sucesor es AI Revenue Management, que utiliza gran parte del mismo código base que YieldStar, pero con un pronóstico más preciso. RealPage le dijo a CalMatters que solo tiene presencia en el 10% de los mercados de alquiler en San Francisco y San Diego, a través de sus tres productos de software de gestión de ingresos.

Así es como funciona:

Para usar YieldStar y AIRM, los propietarios históricamente han proporcionado a RealPage sus propios datos privados de aplicaciones de alquiler, precios de alquiler, nuevos contratos, ofertas de renovación y aceptaciones, y estimaciones de futura ocupación, aunque un cambio reciente permite a los propietarios optar por compartir solo datos públicos. Esta información de todos los propietarios participantes en un área se agrupa y se somete a un análisis matemático para generar recomendaciones de precios para los propietarios y para sus competidores.

El presidente del consejo de San Diego, Sean Elo-Rivera, lo explicó así:

“En términos simples, lo que esta plataforma está haciendo es proporcionar lo que pensamos como esa sala oscura y humeante para que las grandes empresas se reúnan y fijen precios”, dijo. “La tecnología se está utilizando para mantener una distancia aparente de una gran empresa hacia la otra. Pero eso es una ilusión.”

“Nuestra herramienta asegura que [los propietarios] estén aprovechando todas las oportunidades posibles para aumentar el precio incluso en las condiciones más adversas o inesperadas.”
— Documento de RealPage incluido en la demanda antimonopolio federal

En palabras de la propia empresa, a partir de documentos de la empresa incluidos en la demanda, RealPage “asegura que los (propietarios) estén aprovechando todas las oportunidades posibles para aumentar el precio incluso en las condiciones más adversas o inesperadas”. En los documentos, la empresa también dijo que “ayuda a frenar los instintos de (los propietarios) de responder a las condiciones bajistas al disminuir drásticamente el precio o mantener el precio… Nuestra herramienta asegura que [los propietarios] estén aprovechando todas las oportunidades posibles para aumentar el precio incluso en las condiciones más adversas o inesperadas.” Proporcionar orientación sobre el alquiler no es el único servicio que RealPage ha ofrecido a los propietarios. En 2020, una investigación de The Markup y New York Times descubrió que RealPage, junto con otras empresas, utilizaba algoritmos informáticos defectuosos para hacer verificaciones automáticas de antecedentes criminales a los inquilinos. Como resultado, a los inquilinos se les asociaban cargos criminales que nunca enfrentaron y se les negaban hogares.

Impacto en los inquilinos

Alan Pickens, un veterano de la Marina de 31 años junto a su esposa se mudan casi todos los años “porque el alquiler sube, se hace inasequible, por lo que buscamos un nuevo lugar para quedarnos”, dijo. En el complejo de apartamentos del noreste de San Diego donde acaban de mudarse, los apartamentos de dos habitaciones se anuncian por entre $2,995 y $3,215.

Viven en una zona de San Diego donde el Departamento de Justicia de los EE.UU. dice que los acuerdos de intercambio de información entre los propietarios y RealPage han perjudicado o son propensos a perjudicar a los inquilinos.

El departamento presentó su demanda por prácticas anticompetitivas en agosto contra RealPage, alegando que la compañía, a través de su software heredado YieldStar, participó en un “esquema ilegal para disminuir la competencia entre los propietarios en la fijación de precios del alquiler“. La queja nombra áreas específicas donde los alquileres son artificialmente altos. Además de la parte de San Diego donde Pickens vive, esas áreas incluyen South Orange County, Rancho Cucamonga, Temecula y Murrieta en el noreste de San Diego.

En el segundo trimestre de 2020, el alquiler promedio en el condado de San Diego fue de $1,926, reflejando un aumento del 26% en tres años, según el San Diego Union-Tribune. Los alquileres han aumentado aún más en la ciudad de San Diego, a $2,336 al mes a partir de noviembre de 2024, un aumento del 21% desde 2020, según RentCafe y la Tribune. Eso es un 50% más alto que el alquiler promedio nacional.

Los fiscales generales de ocho estados, incluyendo California, se unieron a la demanda por prácticas anticompetitivas del Departamento de Justicia, presentada en el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Central de Carolina del Norte.

El Departamento de Justicia de California sostiene que RealPage infló artificialmente los precios para mantenerlos por encima de un cierto nivel mínimo, según Elissa Perez, portavoz del departamento. Esto fue particularmente perjudicial dada la elevada costos de vivienda en el estado, añadió. “Las ganancias mantenidas ilegalmente que resultan de estos esquemas de alineación de precios salen de los bolsillos de las personas que menos pueden permitírselo.”

Los inquilinos comprenden una mayor proporción de hogares en California que en el resto del país - un 44% aquí en comparación con el 35% a nivel nacional. El estado dorado también tiene un mayor porcentaje de inquilinos que cualquier otro estado excepto Nueva York, según los últimos datos del censo de EE.UU..

San Diego tiene el cuarto porcentaje más alto de inquilinos de cualquier ciudad importante en la nación.

“La renta sube, se vuelve inasequible, así que buscamos un nuevo lugar para quedarnos.
- Alan Pickens, residente de un vecindario de San Diego donde supuestamente el software de fijación de precios dañó a los inquilinos o es probable que lo haga

Los legisladores de California, sin embargo, han incluido pocos inquilinos recientemente: Hasta 2019, CalMatters solo podía encontrar un legislador estatal que no fuera propietario de una vivienda - y descubrió que más de una cuarta parte de los legisladores en ese momento eran propietarios.

Estudios muestran que los residentes de bajos ingresos se ven más afectados por el aumento de los alquileres. A nivel nacional entre 2000 y 2017, los estadounidenses sin título universitario gastaron un porcentaje más alto de sus ingresos en alquiler. Ese porcentaje aumentó del 30% al 42%. Para los egresados universitarios, ese porcentaje aumentó del 26% al 34%.

“En mi estimación, los únicos ganadores en esta situación son las empresas más ricas que están utilizando o creando esta tecnología”, dijo Elo-Rivera. “No podría haber un ejemplo más claro de los ricos haciéndose más ricos mientras que el resto de nosotros luchamos por sobrevivir”.

El estado ha invertido en RealPage

El gigante de capital privado Thoma Bravo adquirió RealPage en enero de 2021 a través de dos fondos que tienen cientos de millones de dólares en inversiones de fondos de pensiones públicos de California, incluidos el Sistema de Jubilación de Empleados Públicos de California, el Sistema de Jubilación de Maestros del Estado de California, los Regentes de la Universidad de California y los fondos de pensiones de la policía y los bomberos de Los Ángeles, según el Proyecto de Interesados en Capital Privado.

“Están invirtiendo en cosas que están perjudicando directamente a sus beneficiarios de pensiones”, dijo K Agbebiyi, coordinador de campañas de vivienda con el Proyecto de Interesados en Capital Privado, un organismo de supervisión de capital privado sin fines de lucro que produjo un informe sobre el impacto de los grandes propietarios de casas y apartamentos en los aumentos de alquiler en San Diego.

RealPage argues that landlords are free to reject the price recommendations generated by its software. But the U.S. Justice Department alleges that trying to do so requires a series of steps, including a conversation with a RealPage pricing adviser. The advisers try to “stop property managers from acting on emotions,” according to the department’s lawsuit.

If a property manager disagrees with the price the algorithm suggests and wants to decrease rent rather than increase it, a pricing advisor will “escalate the dispute to the manager’s superior,” prosecutors allege in the suit.

In San Diego, the Pickenses, who are expecting their first child, have given up their gym memberships and downsized their cars to remain in the area. They’ve considered moving to Denver.

“All the extras pretty much have to go,” said Pickens. “I mean, we love San Diego, but it’s getting hard to live here.”

“My wife is an attorney and I served in the Navy for 10 years and now work at Qualcomm,” he said. “Why are we struggling? Why are we struggling?”###

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