El jueves, la Comisión de Planificación del Condado de Humboldt aprobó un par de ordenanzas diseñadas para abordar las necesidades de vivienda asequible del condado: la Ordenanza de Aldea de Casas Pequeñas y el Ordenanza de Aldea de Viviendas de Emergencia - trasladando los documentos de política para su aprobación final a la Junta de Supervisores.

Ambas ordenanzas, que han estado en proceso durante casi dos años, buscan modificar las regulaciones de zonificación actuales del Condado de Humboldt, que no permiten múltiples unidades residenciales pequeñas en una sola propiedad. El desarrollo de las políticas propuestas fue financiado por una subvención de planificación del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California destinada a aumentar la vivienda de bajos ingresos en el estado, y el cierre de la ventana de financiamiento se acerca rápidamente. 

Las conversaciones de los comisionados el jueves por la noche subrayaron el antiguo acto de equilibrio en el desarrollo de viviendas asequibles: mantener las barreras al desarrollo lo más bajas posible mientras se proporciona la mejor calidad de vida a los residentes de la comunidad de la aldea.

Presentados por la Planeadora Asociada Megan Acevedo, los cambios realizados en el proyecto de Ordenanza de Aldea de Casas Pequeñas se dividieron en cinco categorías: densidad de casas pequeñas por acre, zonas en las que las casas pequeñas serían principalmente permitidas (lo que significa que las aldeas se convertirían en un uso permitido en esa designación de uso de la tierra, permitiendo el mínimo de burocracia en el desarrollo), el número de mascotas domésticas permitidas en cada unidad, requisitos de estacionamiento y estándares de desarrollo para cocinas comunes.

El establecimiento de estándares para aspectos sutiles de las aldeas de casas pequeñas que consideran las necesidades de la comunidad hasta en los detalles más pequeños, como el almacenamiento de alimentos, ha situado al condado en un territorio de gobierno local en gran medida inexplorado, según Acevedo.

“En mi investigación no he encontrado ninguna ordenanza de aldea de casas pequeñas; somos el primer condado en hacer esto”, dijo.

El primer cambio propuesto con respecto a los borradores anteriores se refería a la densidad, que los comisionados habían recomendado aumentar de 20 a 30 unidades por acre en áreas no residenciales en su reunión del 27 de junio. El cambio fue reafirmado en la reunión del jueves como una forma de aumentar la asequibilidad para los residentes de las aldeas a medida que las entidades que operan las comunidades asumen costos fiscales, de seguros, de servicios públicos y de gestión. 

“Es simplemente imposible sobrevivir con solo 20 [unidades] y mantener la renta baja”, dijo la Comisionada del Quinto Distrito, Peggy O’Neill, agregando que quiere que las unidades sean accesibles para personas mayores que sobreviven con la seguridad social, estudiantes y miembros discapacitados de la comunidad, entre otros.

Los estándares de densidad para aldeas de casas pequeñas en áreas residenciales se mantendrán consistentes con los planes generales de las comunidades.

En la segunda categoría de cambios discutidos, las zonas en las que las aldeas de casas pequeñas serían principalmente permitidas, O’Neill señaló que las parcelas identificadas - aproximadamente 922 de ellas, según la presentación de Acevedo - se encuentran principalmente en las áreas costeras desarrolladas del condado en lugar de las áreas rurales de Humboldt. 

“Habiendo trabajado durante la mayor parte de mi carrera para personas que no viven en áreas que tienen todo esto [desarrollo], todavía necesitan vivienda,” ella dijo. “Todavía están viviendo en arbustos y autos, y esto sería un paso adelante desde la falta de vivienda … . No quieren mudarse a Eureka o McKinleyville para obtener esa vivienda. Quieren quedarse en su comunidad.”

El Director de Planificación, John Ford, respondió que la ordenanza prioriza sitios que tienen acceso adecuado a servicios públicos, transporte público y servicios. (Alrededor de 718 de las 922 parcelas elegibles están a menos de media milla de una parada de tránsito).

“Entiendo completamente el deseo de sacar a la gente de los arbustos y ponerlos en viviendas. Absolutamente queremos hacer eso, pero también queremos hacerlo de una manera que sea fiel al propósito de los diferentes distritos,” dijo, señalando que los sitios en las regiones rurales de Humboldt a menudo se clasifican como tierras de recursos, como terrenos forestales.

“Aunque generalmente apoyo tu sentimiento, no podría apoyar la adición de tierras de recursos a la zonificación,” agregó comisionada general Lorna McFarlane.

La discusión fue finalmente cerrada por el Presidente Thomas Mulder al señalar que incluir tierras de recursos en la zonificación podría desencadenar un análisis adicional de la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA), lo que podría provocar retrasos que afecten la financiación de la ordenanza. (El Condado actualmente está solicitando una exención de CEQA para el proyecto).

Otra preocupación expresada en la parte de zonificación de la discusión fue la identificación de las zonas Industrial Comercial (C-3) como áreas principalmente permitidas para aldeas.

“Estoy preocupado desde el punto de vista de la salud y seguridad,” dijo el comisionado del Primer Distrito, Iver Skavdal, señalando la prevalencia de ruido y tráfico pesado en áreas industriales. La comisionada general Sarah West contraargumentó que Humboldt está llena de “una cantidad tremenda” de terrenos industriales subutilizados. La comisión decidió trasladar las zonas Comerciales Industriales a uso condicional (en lugar de principalmente permitido).

El punto sobre las mascotas: una rápida discusión, los comisionados estuvieron de acuerdo en que dos mascotas domésticas (definidas como gatos o perros) en cada unidad son aceptables, lo que llevó a la parte más larga de la reunión: requisitos de estacionamiento.

Según lo propuesto, la ordenanza preliminar requería un espacio de estacionamiento por unidad, con opciones de reducción adicionales disponibles para proyectos que cuentan con estacionamiento en la calle o instalaciones para bicicletas (reducción del 5% por proporcionar bastidores para bicicletas, 10% por bastidores para bicicletas cercados y 25% por proporcionar armarios o bastidores para bicicletas dentro de un espacio seguro y cerrado). Las reducciones del 25% también estarían disponibles para proyectos a menos de media milla de una parada de tránsito público.

En su presentación, Acevedo dijo que las opciones podrían ser “apiladas” para permitir una reducción de hasta el 50% en el estacionamiento requerido, lo que reduciría los costos de desarrollo.

La amplia discusión de estacionamiento de los comisionados tocó muchas consideraciones relacionadas con el transporte, desde la verdadera vulnerabilidad de los armarios de bicicletas hasta los impactos de estacionamiento para los vecinos y empresas que rodearán a las comunidades de casas pequeñas.

“Una de las luchas fundamentales que tengo con esta ordenanza en general es que hay muchas situaciones… donde podrías tener cinco casas en una propiedad rural, viviendo de manera comunal en una zona muy rural,” dijo West. “Pero al mismo tiempo, también estamos hablando de abordar las necesidades de vivienda de una manera mucho más amplia y permitir desarrollos mucho más densos … todo de una vez. ¿Cómo satisfacemos todas las necesidades de todas partes?” preguntó, resumiendo la lucha de crear una ordenanza general para un condado vasto con estilos de vida que van desde semiurbanos hasta muy rurales.

“Siento que no estamos llegando completamente a ninguno de los extremos, y tal vez eso es lo mejor que podemos hacer,” concluyó.

Al final, los siete comisionados acordaron eliminar la reducción del 5% para los bastidores de bicicletas no seguros, agregar un requisito para “alguna versión de un armario seguro para bicicletas” por cada dos unidades y reducir el requisito de estacionamiento a un espacio por unidad para proyectos a menos de media milla de una parada de tránsito.

La discusión final sustanciosa sobre los cambios en la Ordenanza de la Aldea de Casas Pequeñas fue sobre cocinas comunes, un área de regulación en la que no existen requisitos estatales o del Código de Edificación de California para guiar o proporcionar ejemplos para las ordenanzas, como notó Acevedo. Las situaciones de cocina según lo delineado en las ordenanzas varían por tipo de comunidad de casas pequeñas: los borradores imaginan tanto situaciones de cocina común, donde los residentes cocinan para sí mismos, como cocinas de servicio que proporcionan una alimentación estilo cafetería para los residentes.

La discusión de las cocinas de la Comisión se centró en los requisitos para cocinas comunes, y siguió el tema de la noche: mantener los costos lo más bajos posible para los desarrolladores mientras se asegura de que los residentes tengan lo que necesitan para vivir cómodamente.

Teniendo en cuenta que algunas personas cocinan más o menos que otras, y no todos los residentes comerán al mismo tiempo, la Comisión decidió que cada cocina común debería tener el equivalente a una cocina residencial (definida de forma flexible, pero incluyendo una estufa de cuatro quemadores) por cada ocho unidades.

Ordenanza de Aldea de Viviendas de Emergencia

Con esos cambios resueltos, la Comisión aprobó por unanimidad la Ordenanza de Aldea de Casas Pequeñas modificada, y la discusión transitó hacia la Ordenanza de Aldea de Vivienda de Emergencia.

A diferencia de las comunidades en la Ordenanza de Aldea de Casas Pequeñas, que están orientadas hacia una residencia más a largo plazo, pueden incluir oportunidades de propiedad y buscan añadir diversas oportunidades de vivienda asequible al inventario del condado (incluyendo algunas unidades a precio de mercado) - la Ordenanza de Aldea de Vivienda de Emergencia tiene la finalidad de ayudar a las personas sin hogar al relajar los estándares de construcción para las Aldeas de Unidades Dependientes de Emergencia y los Parques de Albergue Alternativos bajo la Declaración de Crisis de Refugio del Condado 2022 Shelter Crisis Declaration.

El Director Ford dejó claro que la Ordenanza de Aldea de Vivienda de Emergencia rige exclusivamente en “estructuras sólidas”, y que el refugio en vehículos o carpas en sitios aprobados seguirá cayendo bajo el Programa Piloto de Estacionamiento Seguro - Refugio Seguro del Condado. 

La Comisión tenía un cambio que considerar en la Ordenanza de Aldea de Vivienda de Emergencia: si permitir principalmente las Aldeas de Unidades Dependientes de Emergencia en áreas Comerciales Industriales (C-3) y Comerciales de Servicio de Carretera (CH).

“Estos son usos que probablemente generarían un poco de comentario público”, dijo el Director Ford, explicando que buscar “áreas que tengan vecinos menos preocupados” permitiría que más proyectos se materialicen.

Los Comisionados reiteraron preocupaciones con respecto a la calidad de vida en áreas industriales pero estuvieron de acuerdo en que donde sea que se coloque una aldea de viviendas de emergencia, probablemente será más seguro que donde actualmente están viviendo las personas sin hogar.

“Creo que deberíamos utilizar la tierra disponible,” dijo el Comisionado McFarlane.

La Comisión finalmente decidió agregar Comercial Industrial y Comercial de Servicio de Carretera a las zonas en las que las Aldeas de Unidades Dependientes de Emergencia son principalmente permitidas (que también incluyen Residencial Multifamiliar [R-3], Apartamento Profesional [R-4], Uso Mixto Urbano [MU-1], Comercial de Vecindario [C-1] y Comercial Comunitario [C-2]).

El Comisionado O’Neill también planteó si la ordenanza debería incluir estacionamiento para el personal de servicio en el lugar, pero la mayoría de los comisionados decidieron en contra de requerir estacionamiento para mantener el “espíritu de la menor cantidad de requisitos posibles” (en palabras de Mulder).

“Dejaría a discreción de la persona que opera la aldea saber … lo que necesitan para operar y no limitar involuntariamente lo que pueden hacer en el sitio con los requisitos de estacionamiento”, dijo el Comisionado West.

“Esta es una aldea de vivienda de emergencia y aquí menos es más”, estuvo de acuerdo el Comisionado Skavdal. “No agregaría el requisito de estacionamiento”.

El Comisionado del Distrito Cuatro, Jerome Qiriazi, abrió entonces una discusión sobre posibles problemas de calidad del aire que los generadores podrían crear en las aldeas de viviendas de emergencia.

“Podríamos tener un refugio de emergencia en su lugar durante muchos años,” dijo.

Los Comisionados discutieron sobre limitar el número de generadores que funcionan en cada sitio, pero finalmente decidieron mantener el lenguaje tal como está escrito, que ya requiere un permiso especial para el uso de generadores.

La Comisión también decidió reducir los sitios disponibles para el desarrollo de aldeas de emergencia a aquellos dentro de los distritos de bomberos, en respuesta a una preocupación planteada por el Comisionado Skavdal sobre el acceso a los servicios de emergencia. Dado que la mayoría de los 699 lotes identificados para aldeas de emergencia ya están en los distritos de bomberos, el Director Ford calificó la propuesta como una “adición fácil”.

Cerrando la discusión sobre la Ordenanza de Aldeas de Viviendas de Emergencia, los Comisionados dirigieron al personal a extender el período de desmontaje para las aldeas de emergencia de 90 a 180 días en caso de que la Declaración de Crisis de Refugios ya no sea efectiva para brindar a los residentes el tiempo adecuado para decidir cuáles serán los próximos pasos.

La Comisión recomendó por unanimidad la aprobación de la Ordenanza de Aldeas de Viviendas de Emergencia enmendada, y dirigió al personal a explorar la modificación del Código de Edificación para permitir el uso de más estructuras alternativas (incluidas tiendas de campaña y yurtas) en Parques de Alojamiento Alternativo.

“Esta es la política, este es el marco por el cual estamos haciendo las cosas, pero espero que aquí no sea donde el Condado se detiene en la construcción de recursos y en la provisión de información y apoyo a las organizaciones que lo están haciendo en nuestra comunidad”, dijo el Comisionado West antes de la votación. “Creo que este es uno de los desafíos más importantes que enfrentamos como condado y espero que le pongamos la mayor cantidad de recursos posibles”.

El Director Ford dijo que septiembre sigue siendo la fecha objetivo para que la Ordenanza de Aldeas de Casas Pequeñas y la Ordenanza de Aldeas de Viviendas de Emergencia sean aprobadas por la Junta de Supervisores.

Dado que la reunión superó las tres horas, la Comisión continuó la discusión del Borrador de la Ordenanza Comercial-Residencial, que permite el desarrollo residencial en zonas donde se permiten usos de oficina, estacionamiento o comerciales, hasta su reunión del 1 de agosto.