En noviembre, los votantes en Eureka decidirán si desechar un plan de desarrollo de viviendas que fue aprobado por los reguladores de vivienda de California en 2020, y, en el proceso, arriesgarán desafiar a Sacramento.

Los urbanistas de la ciudad en el pueblo del Condado de Humboldt han pasado años descubriendo cómo sentar las bases para casi 1,000 nuevas unidades para finales de la década, una cuota que les fue asignada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California. Un pilar clave del plan de la ciudad es convertir una docena de los estacionamientos públicos de la ciudad en proyectos de viviendas asequibles.

Esa gran idea desencadenó una tormenta política local sobre la vivienda propuesta, la pérdida de estacionamiento y el futuro mismo de Eureka. Por lo tanto, la medida en la boleta de noviembre, que impondría costosos requisitos de estacionamiento en esos proyectos de conversión de lote a vivienda propuesta y dirigiría el desarrollo a una escuela intermedia abandonada en el extremo de la ciudad.

La pelea por los estacionamientos de Eureka es distintivamente Eureka en muchos de sus detalles, pero los contornos generales de la historia son familiares. Durante la última media década, los legisladores estatales han aprobado docenas de nuevas leyes que requieren que los funcionarios electos locales aprueben más viviendas, quieran o no. Los reguladores y el Departamento de Justicia del estado se han vuelto cada vez más inflexibles. Demandas en Huntington Beach y La Cañada Flintridge y acuerdos legales en Fullerton y Coronado muestran la nueva realidad regulatoria.

Lo que hace inusual el alboroto de la vivienda en Eureka es que no son los líderes electos locales quienes están disputando las regulaciones estatales. En noviembre, podrían ser los propios votantes quienes desechen el plan sancionado por el estado.

Si lo hacen, eso podría poner a la ciudad en aguas legales inestables. A medida que se acercan más plazos de vivienda impuestos por el estado, otras ciudades de California pronto podrían encontrarse de manera similar a la deriva.

Mensajes contradictorios de los tribunales

Por décadas, los defensores del crecimiento lento de California han utilizado el proceso de iniciativa ciudadana para frenar la marea de desarrollos no deseados. Un análisis publicado por un grupo de expertos y organización de defensa del desarrollo en la Bahía de San Francisco, SPUR, identificó 208 iniciativas locales exitosas que restringieron la construcción de viviendas entre 1973 y 2023.

Eureka ocupa un lugar especial en esa historia. En 1949, los funcionarios de la ciudad votaron para usar fondos federales para construir viviendas “de bajo alquiler” reservadas para veteranos. La reacción local generó una campaña estatal que finalmente añadió el Artículo 34 a la constitución estatal, una disposición que otorga a los votantes locales poder de veto sobre nuevos proyectos de viviendas públicas. Setenta y cinco años después, los defensores de la vivienda todavía no han logrado expurgar esa disposición de la ley estatal.

Pero la influencia política del bloque de votantes anti-desarrollo puede haber comenzado a disminuir. Desde 2022, mayorías en Menlo Park, Laguna Beach, Santa Cruz, Costa Mesa y Nevada City han rechazado medidas anti-desarrollo o han aprobado iniciativas para revertir las anteriores.

Si los votantes de Eureka desafían esa tendencia reciente y optan por preservar los estacionamientos, el precedente judicial reciente no ofrece una visión clara de lo que podría suceder.

Los jueces han dictaminado que cuando las restricciones locales, incluso las aprobadas por voto popular, hacen imposible cumplir con los requisitos estatales de vivienda, las leyes estatales tienden a prevalecer. Pero en los casos en que las restricciones locales no hacen imposible cumplir, sino simplemente más costoso o más complicado, para que las ciudades cumplan con los decretos estatales, la guía de los tribunales ha sido inconsistente.

Encinitas, en el condado de San Diego, ha sido el epicentro de esta confusión judicial. La ciudad tiene una ley que requiere la aprobación de los votantes para cualquier cambio importante en la vivienda y la política de uso del suelo. Cuando en 2016 la ciudad sometió su plan de desarrollo de viviendas requerido por el estado a la aprobación de los electores, estos lo rechazaron. La ciudad lo intentó nuevamente en 2018 y nuevamente, los votantes se negaron a cooperar.

Finalmente, un juez local intervino, escribiendo que “el Tribunal está obligado a encontrar una salida de la situación de estancamiento” y permitió que el plan avanzara a pesar de las objeciones de los electores. Pero cuando la ciudad misma recurrió al tribunal, solicitando permiso para ignorar al electorado para todos los planes de vivienda futuros, otro juez se negó. La primera sentencia, que suspendió el poder del referéndum de los votantes, evidentemente fue solo una excepción, y solo después de que los votantes dieran la respuesta “incorrecta” varias veces.

La política de decir no

Esta ambigüedad legal ha puesto a algunas ciudades en la difícil posición de tener que elegir qué ley seguir y cuál romper.

En 2021, la ciudad de Alameda, atrapada entre el requisito estatal de permitir más viviendas y una iniciativa de votación local, reafirmada por los votantes en 2020, que efectivamente prohibía la construcción de edificios de apartamentos en la isla, simplemente decidió ignorar la voluntad del electorado.

Ese dilema es probable que surja para las ciudades de todo el estado. Sausalito, al otro lado de la bahía de San Francisco, puede tener que reconsiderar una ordenanza de desarrollo costero promulgada por los votantes si quiere permitir la construcción en algunos de los lugares que dijo al estado que lo haría.

Y en Yorba Linda, en el condado de Orange, donde los votantes rechazaron una medida para reclasificar muchas de las parcelas identificadas por la ciudad como adecuadas para el desarrollo en su plan de vivienda, los funcionarios de la ciudad están intentando nuevamente, mientras trabajan hacia y rezan por un resultado más favorable.

“La Ciudad está en proceso de presentar una propuesta revisada del Elemento de Vivienda a los votantes en noviembre de 2024,” dijo el portavoz de Yorba Linda, Geoff Spencer, en un correo electrónico. “Esta propuesta revisada fue desarrollada con la ayuda de un grupo de trabajo de residentes que incluyó a residentes de todo Yorba Linda para crear un plan al que todos sus vecinos pudieran respaldar y apoyar”.

Elizabeth Hansburg, defensora del desarrollo de viviendas en Orange County, dijo que la estrategia de Yorba Linda concede demasiado a los votantes locales que no desean una mayor densidad en sus vecindarios.

“El concejo municipal, la comisión de planificación, el director de la ciudad, el departamento de planificación, todas sus acciones están obligadas por los tribunales,” dijo. “Pero simplemente con la intervención de un tipo aleatorio o una coalición de NIMBYs con suficiente dinero, se puede crear una proposición de votación que realmente cause estragos en todo el proceso”.

Un cambio importante en la dinámica política en la última década: Los redactores de medidas de votación contra el desarrollo ya no solo están luchando contra oponentes locales.

“Simplemente se puede obtener a un tipo aleatorio o a una coalición de NIMBYs con suficiente dinero para crear una proposición de votación que realmente cause estragos en todo el proceso.”
— Elizabeth Hansburg, defensora del desarrollo de viviendas en Orange County

Las administraciones del Gobernador Gavin Newsom y del Procurador General Rob Bonta se han mostrado más dispuestas que sus predecesores a penalizar a las ciudades que no cumplen estrictamente la ley estatal de vivienda. En febrero, la oficina de Bonta presentó un informe en el Tribunal Superior del Condado de Humboldt para defender el plan de vivienda de Eureka contra una de las varias demandas presentadas por muchos de los mismos promotores de la medida de votación local.

Con el principal agente de aplicación de la ley de California de su lado, los oponentes de la medida de Eureka ahora tienen consecuencias temibles y creíbles para presentar ante los votantes indecisos: Litigios estatales, recortes de fondos y la “temida “remedio del constructor,”” una ley estatal que permite a los desarrolladores ignorar prácticamente las restricciones locales de zonificación en las ciudades y condados que no cuentan con planes de vivienda aprobados por el estado.

Hasta ahora este año, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario ha descertificado planes de vivienda en dos ciudades, ambas en el área de la Bahía de San Francisco: Portola Valley y Saint Helena.

“La pregunta interesante es si la existencia del Remedio del Constructor y la voluntad de el HCD de descertificar los elementos de vivienda… cambia la política de votación para esto,” dijo Chris Elmendorf, profesor de derecho de UC Davis.

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