Cuando recientemente un juez determinó que una controvertida ley estatal de vivienda no se aplicaba a unas pocas ciudades del sur de California, Julie Testa lo vio como una invitación.

Convertirse en una ciudad con carta constitutiva — como lo han hecho unas 120 de las 482 ciudades de California a lo largo de la historia del estado — requiere la aprobación de los votantes locales. Antes de eso, los funcionarios de la ciudad tienen que redactar realmente una carta constitutiva, un documento técnico y completo de gobierno que abarca desde el procedimiento de elección local hasta lo que se debe y no se debe hacer en la gestión de la deuda municipal. Es probable que las tres ciudades estén iniciando demasiado tarde ese proceso largo para las elecciones de noviembre de este año, lo que significa que los votantes de las tres ciudades no participarán al menos hasta 2026 — si es que lo hacen.

“Veremos muchas consecuencias irreversibles en ese período de tiempo, así que estoy decepcionado, pero sí creo que debemos hacer lo que podamos para defender nuestro derecho constitucional al control local”, dijo Testa.

Jovita Mendoza, miembro del consejo de Brentwood que está promoviendo el esfuerzo de la carta en su ciudad, dijo que la política de vivienda no es su única motivación. Las ciudades con carta tienen más flexibilidad en políticas de contratación, compra, procedimientos de elección e impuestos. Pero el reciente fallo en Los Ángeles “definitivamente ayudó” a proporcionar una inspiración fresca.

El consejo de Brentwood votó unánimemente para comenzar el proceso el martes pasado. En una audiencia tarde en la noche sobre el tema, el Comisionado de Planificación Rod Flohr respaldó la idea.

“La mayoría del público aún no es consciente de lo restringidos que nos hemos vuelto, casi al punto de que a veces se siente como si la comisión de planificación y el consejo de la ciudad ya no pudieran hacer nada”, dijo. “Esta puede ser nuestra única forma de… seguir trabajando para que Brentwood sea la joya del condado del este”.

La administración del gobernador Gavin Newsom ha ordenado a los gobiernos locales planificar 2.5 millones de viviendas nuevas adicionales para fines de la década en un esfuerzo por reducir los precios y las rentas. Eso es parte de un cambio político más amplio en Sacramento, ya que el gobernador, el fiscal general y la Legislatura han promovido más viviendas de manera más agresiva, incluso a pesar de las objeciones de los funcionarios electos y los residentes locales.

Mendoza en Brentwood fue una de las principales defensoras de una iniciativa de votación estatal propuesta que habría permitido a los gobiernos locales anular las leyes estatales de uso de la tierra. La medida no logró reunir suficientes firmas para las elecciones de este año.

La decisión de abril abrió una nueva estrategia potencial. “Si las ciudades con carta ganan en la apelación, creo que las verás sucediendo más a menudo”, dijo.

En cuanto a viviendas, generalmente se favorece al estado

Muchos expertos legales son escépticos de que el fallo se mantenga, y si lo hace, si sería el golpe de gracia para la autoridad estatal sobre el uso de la tierra con la que muchos defensores del control local esperan que sea.

“Si estuviera buscando convertirme en una ciudad con carta para evitar la (ley de dúplex del estado), no perdería mi tiempo”, dijo Darien Shanske, profesor de derecho de la UC Davis. “Esta decisión será anulada”.

Desde la década de 1880, las ciudades de California se han divido en dos categorías distintas: ciudades “de ley general”, que deben gobernarse según las reglas establecidas por la Legislatura estatal, y ciudades con carta, a las que la constitución estatal otorga autonomía en asuntos “municipales”.

Desafortunadamente, la constitución no especifica en realidad cuáles son esos asuntos “municipales”. Esto hace que el alcance preciso de la autonomía política de una ciudad con carta desde el estado sea un objetivo incierto y en movimiento que los tribunales han tenido que abordar caso por caso.

Nuevas viviendas en construcción en Pleasanton el 16 de junio de 2024. La ciudad de Pleasanton ha votado para explorar la posibilidad de convertirse en una ciudad con carta. Foto de Loren Elliott para CalMatters

Ya que los legisladores estatales han promulgado una serie de leyes pro-construcción durante la última década, generalmente los tribunales les han permitido aplicarlas a ciudades con carta y de ley general por igual.

“Los tribunales generalmente no han sido muy receptivos a los argumentos de las ciudades con carta dada la crisis de vivienda”, dijo Barbara Kautz, una abogada de uso de la tierra que representa regularmente a ciudades y condados.

La firma de abogados de Kautz, Goldfarb & Lipman, ha representado a Pleasanton, Brentwood y Atherton, pero no lo está haciendo en sus actuales esfuerzos para convertirse en ciudades con carta.

La decisión de abril es una excepción notable a la tendencia. Pero también es una excepción sumamente estrecha y no algo en lo que se pueda basar una revolución legal en política de uso de la tierra, dijo Kautz. “Como estrategia a largo plazo para evitar la (ley estatal de vivienda), no sé realmente si tendría algún efecto”, dijo.

Qué dice — y qué no dice — el fallo

Los tribunales de California generalmente han permitido que la Legislatura pase por encima de las autoridades locales, incluso en ciudades con carta, si los legisladores estatales pueden demostrar que están abord ando un asunto de “preocupación estatal” y que el proyecto de ley que están pasando está específicamente diseñado para abordar esa preocupación.

La ley de 2021 especifica que la “preocupación estatal” en cuestión es garantizar “el acceso a viviendas asequibles”.

Lamentablemente para el estado, “viviendas asequibles” tiene múltiples definiciones. La vivienda asequible podría referirse a unidades que están legalmente obligadas a reservarse para personas que ganan menos de cierto ingreso con alquileres o precios regulados, a veces llamadas “viviendas asequibles con restricciones de escritura”. O el término simplemente puede referirse a viviendas baratas.

“Si estuviera buscando convertirme en una ciudad autónoma para evitar (la ley de dúplex del estado), no perdería mi tiempo.”
— Darien Shanske, profesor de derecho en UC Davis

En su fallo, Kin concluyó que la Legislatura, al exponer su “preocupación a nivel estatal”, debe haber entendido “asequible” en el primer sentido, con restricciones de escritura. Porque permitir a los propietarios dividir sus casas en dúplex “tiene, en el mejor de los casos, una conexión atenuada con la vivienda asequible”, escribió, la ley no estaba redactada de manera lo suficientemente estrecha como para avanzar hacia su objetivo declarado y por lo tanto no tiene la autoridad para pisotear los derechos de las ciudades autónomas.

En resumen, la sentencia critica la ley de dúplex del estado porque no justificó su intención con el término correcto. Shanske de UC Davis se refirió a la sentencia bromista como una prueba legal de “Simon no lo dijo”.

Kin aún no ha presentado un juicio final, que aclarará si la sentencia se aplica solo a las cinco ciudades que demandaron o a cada una de las más de 100 ciudades autónomas en California.

Lo que no dice la sentencia es que las ciudades autónomas están exentas de la ley de dúplex porque el estado carece fundamentalmente de autoridad para regular cómo se pueden dividir las viviendas. Tampoco dice que las ciudades autónomas están exentas de los requisitos de vivienda del estado en general, lo cual habría estado en desacuerdo con una serie de recientes sentencias judiciales.

Chris Elmendorf, uno de los colegas de Shanske en la Facultad de Derecho de UC Davis que regularmente opina sobre política de vivienda en las redes sociales, calificó la conclusión de Kin como “una extraña, estrecha decisión que se basa en un truco de abogacía”.

Una calle residencial en Pleasanton el 16 de junio de 2024. La ciudad de Pleasanton votó para explorar la posibilidad de convertirse en una ciudad autónoma. Foto de Loren Elliott para CalMatters

Incluso algunos de los que acogieron con agrado el fallo como una victoria para el control local estaban moderados en su entusiasmo, si solo porque la sentencia parece invitar a la Legislatura a simplemente corregir su redacción con otro proyecto de ley. La senadora demócrata de San Diego, Toni Atkins, autora de la ley de viviendas de cuatro unidades, está trabajando en un proyecto de ley este año, Proyecto de Ley 450 del Senado, que tiene como objetivo dificultar que los gobiernos locales obstruyan la anterior ley de dúplex mediante la demora en las aprobaciones o imponiendo requisitos costosos o inviables de tamaño, diseño y requisitos de separación. Un análisis el año pasado del Centro Terner de UC Berkeley descubrió que la ley de dúplex había resultado en muy pocas viviendas nuevas, parcialmente como resultado de tales restricciones.

Al preguntar si Atkins planea responder al fallo de Kin con una corrección legislativa, la portavoz de la senadora, Meredith McNamee, dijo en un comunicado que la senadora cree que “algunos ajustes legislativos” mejorarían la implementación de la ley que ella escribió.

El Departamento de Justicia de California, que representó al estado en el caso de Redondo Beach, ya ha presentado un aviso de apelación.

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