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En la reunión de anoche, la Comisión de Planificación de Eureka aprobó por unanimidad los planes de diseño de Adams Commercial General Contracting (ACGC) Inc. para un edificio de cinco viviendas en la calle Buhne, revocando una decisión reciente y controvertida del Comité de Revisión de Diseño de negar el proyecto. 

El edificio de dos pisos, destinado a un terreno vacío cerca de la esquina de West Buhne y Garland Streets, albergará cinco unidades de dos pisos: una de un dormitorio, tres de dos dormitorios y una de tres dormitorios, cada una con su propio garaje.

El Comité de Revisión de Diseño negó el proyecto en su reunión del 8 de mayo, debido a la “falta de flexibilidad del desarrollador para trabajar con los vecinos del entorno” para abordar las preocupaciones sobre “posibles problemas de luz solar [y] sombreado” en una propiedad contigua. 

Una semana después, ACGC presentó una apelación, alegando que el “comité está impedido de negar un proyecto de desarrollo de viviendas basado en cualquier cosa que no sean estándares objetivos” establecidos en la Ley de Responsabilidad de Viviendas de California (HAA). La decisión del comité no se basó en “un conflicto entre el proyecto y ninguno de los estándares o criterios objetivos del plan general, zonificación o subdivisión de la ciudad”, ni “identificó un impacto del proyecto significativo, cuantificable, directo e inevitable” basado en estándares objetivos de salud pública y seguridad, según se indica en la apelación.

Hablando en la reunión de anoche, la urbanista de la ciudad Millisa Smith dijo que la propuesta de ACGC cumple con todos los estándares de diseño y requisitos de zonificación de la ciudad. Las razones del comité para negar el proyecto no eran objetivas, dijo ella. 

“Aunque el [comité] vinculó su negación a un estándar de código escrito que indica que el proyecto sería perjudicial para la salud, seguridad o bienestar o dañino para las propiedades o mejoras en las inmediaciones, esa conclusión escrita es subjetiva”, dijo Smith. “Aplicarla involucra juicio personal”.

Los vecinos Stacia O’Neil y Dan Reid argumentaron que la pérdida de la luz solar agravaría la naturaleza propensa al moho de su casa victoriana de 131 años, poniendo en peligro la salud y seguridad de su familia. 

“El Código de Salud y Seguridad de California … dice que cuando hay humedad o moho visible en una casa es un peligro para la salud”, dijo O’Neil. “Tengo un hijo inmunocomprometido que … se verá afectado de manera grande y peligrosa por la humedad. … La humedad causa que crezca el moho. Las esporas de moho flotan en el aire y aterrizan en superficies mojadas y húmedas cuando no pueden secarse. … Tengo un cimiento de tierra, no podría secarse”.

Las preocupaciones de Reid se centraron en el potencial peligro de incendio. Sugirió que ACGC “diera la vuelta” al edificio para crear más espacio entre el edificio de cinco viviendas y su casa para proporcionar más protección para todos. 

“Les suplicamos que exijan que el diseño se invierta … para asegurar que mis hijos tengan una salida adecuada desde nuestro dormitorio en caso de incendio”, dijo. “Esta es una forma fácil para la Ciudad de Eureka de eliminar cualquier responsabilidad en caso de que mi familia quede atrapada en un edificio en llamas y no sea rescatada porque tenemos una separación de cuatro pies [de amortiguador] entre nuestro hogar y las líneas de propiedad al oeste.”

Dos otros oradores hicieron eco del pedido de Reid de cambiar el diseño, expresando preocupaciones similares.

Por otro lado, Mitch Catching, residente de Eureka, cuestionó si las preocupaciones de los vecinos sobre la sombra y el moho eran válidas.

“Miré esta propiedad y miré la casa que está al lado y … tienen un seto alrededor de su casa que es mayor a 20 pies de altura en varias áreas”, dijo. “No creo que en ningún punto sea menos de 16 pies. … Creo que su preocupación sobre la sombra de esto está un poco exagerada … dado el tamaño del seto privado alrededor de este edificio”.

Catching instó a los comisionados a aprobar el desarrollo, agregando que sería un “precedente muy negativo” si la comisión confirmara la decisión del comité.

La Directora de Desarrollo Inmobiliario y Enlace Comunitario de ACGC, Raelina Krikston, reiteró que el proyecto cumple con los códigos de planificación y zonificación establecidos por la ciudad “en todos los aspectos”. Krikston explicó que cambiar la orientación del edificio crearía un “túnel” entre el sitio del proyecto y un desarrollo multifamiliar existente en el lado oeste.

Krikston | Captura de pantalla

“Es un terreno estrecho, y un tercio de este debe ser utilizado por un pasillo para el acceso de vehículos y camiones de bomberos”, dijo. “Fue menos impactante mover el proyecto más cerca de la casa unifamiliar en lugar de, básicamente, crear un túnel entre dos unidades multifamiliares que solo tendrían un punto de vista de las ventanas de los demás. Para ser considerado con todos en el vecindario y reducir el impacto para más familias, esto es como decidimos orientar el proyecto”.

Después de los comentarios del público, el Comisionado Michael Kraft hizo una moción para aprobar la recomendación del personal y anular la decisión previa del Comité de Revisión de Diseño. La acción fue secundada por la Comisionada Delores Freitas. 

Kraft señaló que había hablado con el personal antes de la reunión para averiguar si existe un estándar objetivo o legalmente aceptado que define “materialmente perjudicial”, agregando que “aquí es donde los propietarios tienen su mejor argumento”. La abogada de la ciudad, Autumn Luna, y la Directora de Servicios de Desarrollo, Cristin Kenyon, investigaron pero determinaron que todas las referencias a “materialmente perjudicial” estaban vinculadas a “varios códigos de la ciudad”, no a jurisprudencia

“No veo criterios objetivos… para respaldar la denegación [del Comité de Revisión de Diseño]”, dijo. “Creo que nuestro papel aquí es … tratar de entender el código de la [ciudad] y la ley estatal y aplicarlos. Aunque pueda tener opiniones personales sobre cambiar la propiedad u otras cosas, no veo nada en qué basarme aquí”.

La Presidenta de la Comisión, Meredith Maier, estuvo de acuerdo, añadiendo que hay códigos y reglamentos a los que la Comisión de Planificación debe adherirse, incluso si “no siempre es en el mejor interés del vecindario”.

Freitas | Captura de pantalla

Freitas dijo que comprendía las preocupaciones de los vecinos, señalando que “no están en contra del desarrollo y no creen que sea malo para el vecindario, en términos de nuevos vecinos y viviendas multifamiliares.”

“Siento que este es uno de esos casos en los que más de una cosa puede ser cierta al mismo tiempo,” dijo. “Parece que el desarrollador siguió todas nuestras reglas y, de hecho, podría haber construido un edificio aún más grande… Creo que también es cierto que tendrá un impacto en las propiedades vecinas… Escucho lo que comunican los vecinos sobre haber puesto todo su amor y esfuerzo en sus hogares y que esto es emocional.”

Finalmente, Freitas sintió que “esta es un poco la dirección en la que nuestra comunidad necesita ir” y dijo que estaba lista para aprobar el proyecto.

La moción fue aprobada 3-0, con el Comisionado Steve Lazar recusado y el Comisionado Craig Benson ausente.

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Comisión aprueba Parque de RV en la costa

La comisión también aprobó permisos y un ajuste de línea de parcelas para un nuevo parque de RV en Waterfront Drive, cerca de Halvorsen Park, con vistas a la bahía de Humboldt y a Woodley Island.

El “Parque de RV Schneider,” nombrado según el solicitante y desarrollador Travis Schneider, estará ubicado en una parcela vacía al este del Puente Samoa. El sitio incluirá 32 espacios para RV (dos de los cuales serán accesibles para personas con discapacidades), servicios públicos y conexiones, 29 espacios de estacionamiento, una zona de acampada con tienda y un edificio de oficinas de 2,000 pies cuadrados.

El personal impuso casi una veintena de condiciones de aprobación para garantizar que el proyecto cumpliera con el código de zonificación de la ciudad y el Programa Costero Local. “Se pensó mucho en esto para asegurar que cumpliera con todas nuestras regulaciones,” dijo la planificadora senior Caitlin Castellano.

Por ejemplo, el personal decidió limitar las estancias nocturnas en el parque de RV a 30 días o menos y prohibir “cualquier mejora exterior” en los sitios de RV y acampada (jacuzzis, cercas, etc.) para asegurarse de que el sitio no se convierta en vivienda permanente.

Algunos vecinos expresaron preocupaciones sobre el vandalismo y el mantenimiento en el parque de RV. Una residente, quien solo se identificó como Denise, dijo que no confiaría en el desarrollador para mantener la propiedad adecuadamente.

“Los terrenos en este momento no han sido mantenidos muy bien,” dijo. “He llamado a la fiscalización del código para que retiren un sofá y un cascarón de acampador y no ha habido acción al respecto, ni respuesta por correo electrónico o algo así. Estoy de acuerdo en que debe haber una barrera y una buena supervisión…”

También expresó su preocupación por la zona de acampada en el lugar y preguntó cómo se protegería a las personas que se quedan en el parque de RV. “Hay momentos en los que las personas entran a los campamentos con cuchillos y toman cosas y no creemos que sea seguro. No estamos de acuerdo con esa parte de este proyecto en absoluto.”

Hubo alguna discusión acerca de poner una cerca alrededor del parque de casas rodantes como medida de seguridad adicional, pero Schneider dijo que finalmente decidió en contra porque no se sentía muy acogedor para los visitantes.

“Queríamos esa sensación de comunidad donde la gente pudiera, ya sabes, convivir e interactuar”, explicó. “Diría que le digo a la gente esto todo el tiempo: 20 horas al día me encanta el hecho de que no tengamos una cerca … luego hay cuatro horas al día que presenta un problema significativo”.

Schneider dijo que no se opondría a instalar una cerca, siempre y cuando “no obstruya las cosas”.

La comisión finalmente aprobó el permiso de uso condicional, el permiso de desarrollo costero, la revisión de diseño y el ajuste de línea de lote en una votación de 4-0.