Luke Johnson y sus vecinos pensaron que habían encontrado la solución perfecta para evitar ser desplazados de su cuadruplex en Silver Lake, Los Ángeles: Un programa estatal estaba ofreciendo $500 millones para ayudar a inquilinos, fideicomisos de tierras comunitarias y otros desarrolladores de viviendas asequibles a comprar edificios en riesgo de ejecución hipotecaria.

Con los arrendadores de toda la vida decididos a vender el edificio, Johnson y sus vecinos los convencieron de vender a un fideicomiso de tierras comunitarias que se comprometió a mantener los alquileres bajos.

Pero seis meses después, el programa estatal ha desaparecido después de no cumplir durante tres años con la promesa de otorgar ninguna de las subvenciones y préstamos que prometió. El acuerdo con sus arrendadores se ha desmoronado. Esto deja a Johnson, de 85 años, y a su esposo inseguros sobre si podrán quedarse en el apartamento de dos habitaciones con alquiler controlado donde Johnson ha vivido durante casi medio siglo.

La repentina desaparición de medio billón de dólares de dinero estatal destinado a ayudar a los fideicomisos de tierras comunitarias ha llevado a algunos defensores de la vivienda a cuestionar el compromiso de California con la preservación de viviendas asequibles existentes, una estrategia menos llamativa que la construcción de nuevas unidades pero que también puede resultar menos costosa.

“Es una lucha para nosotros y estoy seguro de que para muchas otras personas que contaban con obtener esa subvención y no la recibieron”, dijo Johnson.

Los legisladores estatales crearon el Programa de Preservación de Viviendas de Intervención de Ejecución Hipotecaria en 2021. Fue un momento crucial para los fideicomisos de tierras comunitarias, organizaciones sin fines de lucro que compran tierras y las conservan como viviendas permanentemente asequibles al alquilar o vender los edificios en ellas a residentes de bajos y moderados ingresos. Luego, los residentes administran la propiedad de forma cooperativa.

Aunque los fideicomisos de tierras comunitarias se han triplicado en número en California en la última década, apareciendo en todas partes, desde ciudades costeras e interiores hasta tierras tribales y la frontera mexicana, a menudo luchan para recaudar suficiente dinero para competir con los promotores privados. El acceso a una cantidad dedicada de dinero estatal estaba listo para ser un cambio de juego tanto para los fideicomisos como para las ciudades que buscan evitar el desplazamiento de residentes de bajos ingresos, dijo el Supervisor de San Francisco, Dean Preston.

“Habíamos esperado que el estado ayudara a San Francisco y a otras ciudades que desean realmente intensificar estos programas”, dijo Preston. “(Los fideicomisos de tierras comunitarias son) una forma muy efectiva, rápida y permanente de crear viviendas verdaderamente asequibles con control de los residentes.”

El estado planeaba distribuir los quinientos millones de dólares en préstamos y subvenciones durante cinco años, financiando la compra de edificios financieramente en apuros de hasta 25 unidades.

Sin embargo, tres años después, el organismo estatal encargado de desarrollar el programa, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario, aún no había otorgado un solo dólar.

Esta primavera, con California enfrentando un déficit presupuestario proyectado de 56 mil millones de dólares, algunos legisladores comenzaron a plantear preocupaciones.

“Es algo que miras y hace que tu cabeza explote”, dijo el asambleísta Jesse Gabriel, quien presidió el comité de presupuesto de la Asamblea, en una entrevista. “Esto es algo importante para todos en California, y sin embargo estamos aquí con esta tremenda asignación de recursos y sin hacer ningún progreso. Eso es totalmente inaceptable.”

Los legisladores eliminaron el programa en junio.

no fue el único gasto estatal en la línea de fuego este año. Los defensores de los fideicomisos comunitarios de tierras se quejaron de que el lento lanzamiento del estado socavó el programa antes de que pudiera comenzar.

“Entendimos que en el presupuesto de 2021 los fondos estarían disponibles en un año o año y medio,” dijo Leo Goldberg, co-director de políticas en la California Community Land Trust Network. “Si el programa hubiera sido implementado, hubieran habido éxitos a los que apuntar que lo habrían hecho más fácil de defender.”

Tres años después, cero progreso

Johnson dijo que inmediatamente se sintió como en casa en el diverso Silver Lake de los años 1980, con su vibrante y organizada comunidad LGBTQ, familias latinas socializando en los porches e inmigrantes rusos llenando iglesias ortodoxas. En los últimos 40 años, ha visto el barrio gentrificarse a medida que profesionales hipster se mudaban con su dinero.

El ahora esposo de Johnson, Osbey, llegó a hacer de casero en 1990 y nunca se fue. Ellos y sus vecinos, amigos que han vivido en el edificio al menos una década, organizaron eventos comunitarios en el jardín trasero del complejo.

Cuando su casero firmó un contrato para vender el edificio a un promotor con fines de lucro, temieron el desplazamiento. El alquiler promedio de un apartamento de dos habitaciones en Silver Lake había aumentado en los últimos años a casi $4,000 al mes, según Zumper.com, alrededor de cuatro veces lo que Johnson y su esposo pagan en la actualidad.

Después de que él y sus vecinos, uno de los cuales tenía experiencia organizando con el Sindicato de Inquilinos de Los Ángeles, iniciaron una campaña telefónica y por correo electrónico, el promotor privado se retiró del trato y el casero acordó a principios de este año vender al Beverly-Vermont Community Land Trust, dándole al fideicomiso hasta este mes para recaudar el precio de compra de $1.5 millones.

Eso debería haber funcionado: se esperaba que California comenzara a distribuir los fondos de preservación de viviendas asequibles este año. Los fideicomisos de tierras ya estaban teniendo conversaciones iniciales con el administrador de fondos seleccionado para ejecutar el programa sobre los proyectos que serían elegibles.

Primera: El patio comunal del edificio multifamiliar que Luke Johnson y su esposo Osbey Jackson han llamado hogar durante décadas en el vecindario de Silver Lake en Los Ángeles el 5 de octubre de 2024. Última: La cocina de Luke Johnson y su esposo Osbey Jackson en su hogar de Silver Lake en Los Ángeles el 5 de octubre de 2024. Fotos de Stella Kalinina para CalMatters

De izquierda a derecha, Osbey Jackson y su esposo Luke Johnson en la terraza de su hogar de toda la vida, que forma parte de un edificio multifamiliar en el vecindario de Silver Lake en Los Ángeles, el 5 de octubre de 2024. Foto de Stella Kalinina para CalMatters

Pero para julio el apoyo estatal esperado estaba fuera de la mesa. El tiempo corría para encontrar un plan alternativo. Los residentes lanzaron una campaña de crowdfunding en línea y organizaron una recaudación de fondos en el patio trasero con una barbacoa y un espectáculo de drag queens. El fideicomiso presentó el proyecto a pequeños bancos y cooperativas de crédito.

Incluso si el fideicomiso era aprobado para un préstamo, los intereses de un préstamo privado probablemente serían mucho más altos que usando el dinero estatal, frustrando los planes de los inquilinos de mantener su alquiler asequible. Kasey Ventura, una organizadora del fideicomiso de tierras que había negociado acuerdos similares, estimaba que los alquileres de las unidades tendrían que aumentar a al menos $2,000 al mes - todavía por debajo de la tasa de mercado, pero un incremento significativo.

La pérdida del fondo estatal fue un “gran revés” no solo para los inquilinos de Silver Lake, sino también para los fideicomisos de tierras comunitarias en todo el área de Los Ángeles que habían confiado en el apoyo, dijo Ventura.

“Tenemos docenas, si no cientos de unidades que están en esta burbuja de ‘¿Cómo hacemos esto?’” dijo Ventura.

¿Por qué tardó tanto en lanzarse este programa?

Los nuevos programas gubernamentales a menudo tardan meses, si no años, en implementarse. Pero incluso según los estándares estatales, la lenta velocidad de implementación del programa de preservación de viviendas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario se destaca.

El departamento de vivienda estatal declinó hacer que alguien esté disponible para una entrevista sobre esta historia. Pero en una declaración por correo electrónico, la portavoz Alicia Murillo dijo que la naturaleza sin precedentes del programa de preservación de vivienda creó una empinada curva de aprendizaje para el personal de la agencia.

El programa “fue muy diferente de cualquier otro programa que HCD maneja, tanto en términos de los tipos de proyectos (adquisición/rehabilitación a pequeña escala vs. nuestra habitual construcción a gran escala) y en términos del mecanismo de desembolso de fondos (utilizando prestamistas externos sin fines de lucro en lugar de desembolsar los fondos por nuestra cuenta),” escribió Murillo.

Otro esfuerzo estatal para crear estabilidad de vivienda para californianos de bajos a moderados ingresos, creado al mismo tiempo, se lanzó mucho más rápido: Los legisladores autorizaron California Dream for All, un plan de asistencia para el pago inicial que cubre hasta el 20% del costo de una vivienda para ciertos compradores de vivienda por primera vez, con la misma ley presupuestaria de 2021 que creó el programa de preservación de vivienda.

Menos de dos años más tarde, la Agencia de Financiamiento de Viviendas de California, un brazo diferente de la burocracia estatal, ya había otorgado todos los $288 millones en financiamiento inicial de Dream for All a compradores de vivienda ansiosos. Este año, la agencia revisó Dream for All para servir a un conjunto más diverso de compradores; el programa renovado sobrevivió a los recortes presupuestarios estatales y otorgó $250 millones adicionales en préstamos sin intereses.

“Es el tipo de cosa que ves y te hace explotar la cabeza.”
— Asambleísta Jesse Gabriel, demócrata de Encino

En contraste, el departamento de vivienda estatal tardó un año en redactar directrices para el programa de preservación de vivienda, y otros ocho meses para convertirlas en reglas finales. El plan requería que un administrador de fondos sin fines de lucro ejecutara el programa, pero el estado no otorgó ese contrato hasta julio de 2023, dos años en el programa de cinco años.

Eso es inusual, dijo Ben Metcalf, director gerente del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la UC Berkeley, quien dirigió el departamento de vivienda estatal de 2015 a 2019. Mientras que puede llevar fácilmente dos años lanzar un nuevo programa, dijo, ese tiempo puede reducirse en un año si los legisladores ya han asignado el dinero, como habían hecho para el programa de preservación de vivienda. Y las cosas pueden moverse aún más rápido, dijo, “cuando una agencia o director está motivado, o cuando tienes el personal adecuado para implementarlo.”

El portavoz del departamento de vivienda, Pablo Espinoza, dijo por correo electrónico que parte del retraso se debió a la necesidad de cambios en la ley estatal que permitieran a los funcionarios transferir dinero al administrador del fondo y pagar sus gastos administrativos. Tomó varios meses para que esos ajustes fueran aprobados por la Legislatura, dijo. Dream for All no enfrentó esos obstáculos, dijo, porque se administraba de manera similar a los préstamos existentes de la Agencia de Financiamiento de Viviendas.

Para diseñar el programa de preservación de vivienda, el departamento hizo “mucha divulgación” a fideicomisos de tierras comunitarias y otros involucrados en la preservación de viviendas asequibles, dijo Elizabeth Wampler, directora ejecutiva del Área de la Bahía de la Local Initiatives Support Corporation, el administrador del fondo al que se le concedió el contrato.

El grupo de Wampler se sintió atraído por el proyecto después de prestar dinero a fideicomisos de tierras comunitarias para preservar viviendas asequibles en el Área de la Bahía, dijo.

“Vimos que esos acuerdos tenían un impacto increíble para las comunidades de color,” dijo Wampler. “Sabemos que es una estrategia enorme contra el desplazamiento para mantener a las personas en sus hogares. Ayuda a aumentar el stock de viviendas asequibles — hay muchas razones por las que es una buena estrategia,” dijo.

“Ingresamos en el presupuesto de 2021 esperando que los fondos estarían disponibles en un año o año y medio. Si el programa se hubiera implementado, habría habido éxitos para señalar que lo harían mucho más fácil de defender.”
— Leo Goldberg, co-director de políticas, California Community Land Trust Network

Grupos de viviendas asequibles habían identificado 162 edificios que esperaban comprar y preservar como vivienda asequible utilizando los fondos estatales, según una encuesta realizada por Wampler.

Pero el proceso de diseño del estado tomó tanto tiempo que cuando se completó, el panorama presupuestario del estado había cambiado y el departamento nunca firmó un contrato con el grupo de Wampler. En su lugar, el departamento puso el programa en pausa a finales de 2023 — al menos seis meses antes de que los legisladores recortaran oficialmente sus fondos.

“Creo que fue difícil que el programa no se hubiera lanzado y no hubiera financiado ningún proyecto,” dijo Wampler. Eso lo convirtió en un objetivo para los legisladores en busca de ahorros, dijo. “Creo que todos los involucrados pensaban, ‘Oh dios, por qué no lo terminamos hace seis meses — estaríamos en una posición tan diferente.’ “

El departamento ya tenía experiencia con la preservación de viviendas asequibles a través de otro programa diseñado para ayudar a los residentes de parques de casas móviles y a organizaciones sin fines de lucro a comprar y arreglar parques. Al igual que el programa de preservación de viviendas, el Programa de Oportunidad y Revitalización de Viviendas Manufacturadas ofrece préstamos para comprar propiedades existentes, algunas de ellas con menos de 25 unidades. Ambos tenían como objetivo apoyar a los residentes que se unían para administrar sus viviendas de forma cooperativa.

Entre 2013 y 2023, el departamento solo aprobó una solicitud de préstamo para el programa de parques de casas móviles, informó CalMatters el año pasado. Pero los legisladores lo rediseñaron desde entonces, y en 2023 el departamento otorgó más de $100 millones a tribus indígenas, gobiernos locales, cooperativas de residentes y organizaciones sin fines de lucro como Habitat for Humanity.

Los fideicomisos de tierras comunitarias buscan el apoyo de los grandes bancos

El año pasado, mientras el Programa de Conservación de la Vivienda de Intervención de Ejecuciones Hipotecarias languidecía, más de 13,000 propiedades de California que serían elegibles para el programa recibieron una notificación de incumplimiento, según análisis de la California Community Land Trust Network de los datos de Property Radar.

Entre las propiedades en dificultades del estado se encontraba la Warriors House de Oakland, un hito local cerca de la autopista 580 pintado con el esquema de colores azul y dorado y con memorabilia del equipo de baloncesto Golden State Warriors.

Propiedad de una familia local por más de 50 años, la casa necesitaba extensas reparaciones cuando la matriarca de la familia falleció después de obtener una hipoteca inversa, dijo Steve King, director ejecutivo del Oakland Community Land Trust. El fideicomiso había esperado utilizar el programa estatal para comprar la casa, preservando la propiedad icónica como vivienda asequible y evitando que el hijo de la mujer fuera desplazado, dijo King.

Pero sin el apoyo estatal, el fideicomiso no pudo recaudar suficiente dinero a tiempo, dijo King. Un banco se hizo cargo de la propiedad y la vendió a un comprador privado el año pasado. El hijo de la mujer, Lloyd Canamore, falleció poco antes de la venta después de mudarse a un alquiler en otra parte de la ciudad.

“Realmente le afectó mucho”, dijo Michelle Easley, una vecina que recordó a Canamore como “un hombre amable” que amaba los deportes, a sus perros y tomarse fotos con los aficionados que pasaban por la casa.

“Hemos encontrado situaciones similares de casas en trámite judicial, familias negras de larga data perdiendo la casa familiar, y es devastador”, dijo King.

En 2020, las preocupaciones sobre las empresas de capital privado comprando propiedades en dificultades y convirtiéndolas en alquileres a precios de mercado llevaron a la aprobación de una ley estatal que otorgaba a los inquilinos cuyas viviendas embargadas se vendieron en una subasta — o a organizaciones sin fines de lucro que trabajaban con esos inquilinos — 45 días para igualar la oferta ganadora.

Pero los inquilinos y los fideicomisos de tierras comunitarias aún luchaban por reunir fondos para aprovechar la ley. El programa de preservación de viviendas tenía como objetivo cambiar eso.

“El tiempo dirá si las agencias pueden responder lo suficientemente rápido, pero la razón por la que creo que el gobernador aceptó esta financiación es que nadie quiere que la falta de vivienda aumente debido a las ejecuciones hipotecarias”, dijo la senadora Nancy Skinner, demócrata de Berkeley, que defendió el cambio en la subasta, a la agencia de noticias en línea Next City en ese momento.

Skinner declinó hacer comentarios para esta historia.

Preston, el supervisor de San Francisco, dijo que pensaba que los funcionarios electos a nivel estatal y federal subestimaban la importancia de preservar la vivienda asequible existente. Construir nuevas viviendas es importante, dijo, pero también lo es detener la hemorragia constante de unidades asequibles a medida que son compradas y revendidas como viviendas de lujo fuera del alcance de muchos californianos.

“No se trata de producción en términos de construir algo desde cero, pero es producir cuando tomas algo que de otro modo se alquilaría por $4,000 al mes y en lugar de eso lo alquilas por un porcentaje razonable del ingreso de alguien que tenga ingresos bajos”, dijo. “Eso es crear viviendas asequibles para personas de clase trabajadora que de otro modo no podrían permitirse vivir en San Francisco”.

Sin apoyo estatal en el horizonte, los fideicomisos de tierras comunitarias en California ahora están combinando sus esfuerzos para crear un fondo de capital conjunto, impulsado por la filantropía y los bancos privados, que eventualmente podría proporcionar préstamos a bajo interés para comprar edificios como el de Silver Lake.

Están esperando que los bancos se sientan atraídos por la oportunidad de cumplir con algunas de sus obligaciones bajo la Ley de Reinvestigación Comunitaria federal, que requiere que las instituciones financieras demuestren que están satisfaciendo las necesidades de crédito de las comunidades históricamente desfavorecidas.

El edificio de apartamentos donde Luke Johnson y su esposo Osbey Jackson han vivido durante décadas en el vecindario de Silver Lake en Los Ángeles el 5 de octubre de 2024. Los inquilinos del edificio están buscando una manera de comprar la propiedad después de que un programa estatal que esperaban financiar la compra se derrumbara este año. Foto de Stella Kalinina para CalMatters

El objetivo es crear un único punto de contacto para los prestamistas que quieren apoyar la propiedad comunitaria, recaudando $20 millones en 2025 y eventualmente aumentando esa cifra a $100 millones que los fideicomisos de tierras comunitarias podrían combinar con subvenciones públicas para comprar propiedades, dijo Jazmin Segura de la Fundación Common Counsel, que es la anfitriona del fondo.

Johnson y su esposo aún tienen la esperanza de no tener que dejar su hogar. La fecha límite para hacer un depósito en el edificio de Silver Lake llegó y se fue, sin que el fideicomiso lograra encontrar un Plan B que hubiera recaudado el dinero antes del próximo año. Él y sus vecinos están pidiendo a sus arrendadores más tiempo para encontrar una solución.

Si no tienen éxito, Johnson teme que él y su esposo tengan que abandonar Silver Lake.

“Realmente no sabemos cuál es el futuro,” dijo Johnson.

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