¿Confundido acerca de la Proposición 33? No estás solo. Una encuesta reciente muestra que la medida electoral para dar a los gobiernos locales más capacidad para limitar los aumentos de alquiler está pareja, con casi un tercio de los votantes indecisos.

Prop. 33 revocaría una ley estatal conocida como la Ley de Alquiler de Costa Hawkins que impide a los gobiernos locales controlar el alquiler en viviendas unifamiliares, viviendas construidas después de 1995 (o antes en algunos casos), y cuando los inquilinos se mudan. Si se aprueba, los gobiernos locales podrían crear las medidas que quisieran para limitar los aumentos anuales de alquiler, y el estado no podría intervenir.

Los defensores de los inquilinos apoyan en gran medida la Prop. 33. Los propietarios financian la campaña en su contra. Algunos funcionarios demócratas están divididos: Algunos se unen a los inquilinos en la importancia de mantener bajos los alquileres en las viviendas existentes. Otros se centran más en aumentar el suministro de viviendas en general, y quieren asegurarse de que las viviendas sean rentables para que los desarrolladores construyan y los propietarios operen.

No necesariamente sabrías todo esto por los anuncios de ataque en la televisión y los volantes que llegan a los buzones de correo de los californianos. Ambos bandos dicen estar a favor de la vivienda asequible, y algunos de los argumentos han incluido algunas afirmaciones desconcertantes. Hicimos una verificación de datos de algunas de esas afirmaciones, para que no tengas que hacerlo tú.

Afirmación: La Prop. 33 revocaría más de 100 leyes estatales de vivienda, incluidos requisitos de vivienda asequible y protecciones contra el desalojo.

Ken Rosen, profesor de la escuela de negocios UC Berkeley, hace esta afirmación en un anuncio de video del No en 33. Los opositores de la Proposición 33 argumentan que daría a las ciudades que no quieren construir viviendas una forma de socavar el nuevo desarrollo: obligando a fijar alquileres tan bajos que los desarrolladores no podrían permitirse construir. Dicen que eso podría dificultar la aplicación de leyes estatales recientes destinadas a abordar la crisis de la vivienda, como el “remedio para los constructores” que flexibiliza las normas de zonificación en ciudades cuyos planes de vivienda no han sido aprobados por el estado.

“Una ciudad podría crear las condiciones económicas para básicamente ignorar esas leyes y requisitos,” dice Nathan Click, portavoz de la campaña del No en 33.

Pero eso no es lo mismo que revocar esas leyes. Y los tribunales de California han sostenido que las políticas de control de alquileres son inconstitucionales si no permiten a los propietarios ganar “un retorno justo y razonable sobre su propiedad” — lo que significa que cualquier ciudad que intente obligar a los propietarios a cobrar alquileres obviamente no viables, como $1 al mes, podría enfrentar desafíos legales.

Veredicto: Falso.

Afirmación: La Prop. 33 podría crear más de 500 juntas locales de alquiler.

Un volante del No en 33 hace esta afirmación, señalando que las juntas de alquiler tendrían el “poder de regular viviendas unifamiliares, agregar tarifas a la vivienda e incluso dictar cuánto puedes cobrar por alquilar tu propia vivienda.”

Hay poco menos de 500 ciudades en California, y teóricamente todas ellas podrían crear juntas de alquiler para regular los alquileres locales, ya sea que pase la Proposición 33 o no. Bajo la Proposición 33, esas juntas podrían limitar el aumento de renta en casas unifamiliares, lo que podría afectar los ingresos tanto de grandes corporaciones como de propietarios pequeños. Las juntas de alquiler pueden cobrar tarifas a los propietarios para cubrir sus costos operativos — en San Francisco, por ejemplo, es de $59 por unidad — pero la ley actual ya les permite hacerlo y no cambiaría bajo la Proposición 33.

Veredicto: Mayormente cierto.

Afirmación: ‘El control de alquiler es una tradición estadounidense desde hace más de 100 años.’

Esta afirmación de un video a favor del 33 con el actor Blair Underwood, es bastante precisa. Los comités de “alquiler justo” surgieron en docenas de ciudades de los Estados Unidos a principios de la década de 1920, y el control de alquiler se generalizó durante la Segunda Guerra Mundial, ayudando a impulsar un aumento en la propiedad de vivienda. Sin embargo, más de 30 estados han aprobado leyes desde entonces que prohíben el control de alquileres local. En los estados que permiten alguna forma de regulación de alquileres —incluidos California y Nueva York— más de 200 gobiernos locales han aprobado medidas que limitan cuánto pueden cobrar los propietarios, según la Asociación Nacional de Apartamentos.

Veredicto: Mayormente cierto.

Afirmación: La Proposición 33 revocaría la ley de control de alquiler más fuerte del país

Los anuncios de campaña en contra del 33 afirman que la proposición borraría el “progreso en la vivienda” de California al eliminar una ley firmada por el gobernador Gavin Newsom. Newsom firmó una ley en 2019 que limita los aumentos de alquiler en California al 5% más la tasa de inflación, o un máximo del 10%. (La campaña en contra, dirigida por el asesor de toda la vida del gobernador, Click, enumera a Newsom como un endosante.)

La Proposición 33 no revoca esta ley, que está programada para expirar en 2030. Sin embargo, agregaría esta oración a la ley estatal: “El estado no puede limitar el derecho de ninguna ciudad, condado o ciudad y condado a mantener, promulgar o ampliar el control de alquiler residencial.”

Los defensores dicen que las ciudades necesitan esta flexibilidad para mantener los aumentos anuales de alquiler por debajo del 10%, una tasa que, según dicen, sigue siendo una gran carga para los inquilinos. Los opositores argumentan que las ciudades también podrían usar esta libertad para permitir que los alquileres suban por encima del límite estatal. Pero los expertos legales no están de acuerdo sobre si la Proposición 33 realmente permitiría eso: Deepika Sharma, directora de la clínica de vivienda de la Facultad de Derecho Gould de la Universidad del Sur de California, dijo que el límite de alquiler “no está suprimido al derogar a Costa Hawkins”, mientras que Chris Elmendorf, profesor de derecho de la UC Davis, dijo que la proposición podría crear “mucho desconcierto legal sobre cómo se resolverían los conflictos.”

Veredicto: Mayormente falso.

Afirmación: ‘Los expertos de Stanford y UC están de acuerdo en que el Prop. 33 empeorará la crisis de vivienda’

Esta afirmación proviene de un anuncio de audio en contra del 33. El presidente del Centro Fisher de la UC Berkeley para Bienes Raíces y Economía Urbana, Ken Rosen, aparece en un anuncio en contra del 33 y ha argumentado que Costa Hawkins debe ser preservado o la construcción disminuirá y los propietarios retirarán unidades de alquiler del mercado. Esto hace eco de la opinión de muchos economistas de las universidades de élite de California y en otros lugares de que el control de alquileres reduce la oferta de alquileres, una opinión respaldada por algunos estudios empíricos.

Pero otros economistas e investigadores de políticas —especialmente aquellos que creen en un papel más fuerte del gobierno para resolver problemas sociales— ven el control de alquileres como parte de la solución a la inseguridad de la vivienda.

“Las regulaciones de alquiler apoyan a aquellos que más lo necesitan, incluidos aquellos que no son atendidos adecuada y seguramente por el conjunto actual de regulaciones que otorgan a los propietarios un poder sustancial en el mercado de la vivienda,” escribieron 32 economistas de universidades, incluida la UC Santa Barbara el año pasado, instando a la administración de Biden a regular los alquileres en edificios con hipotecas respaldadas por el gobierno federal.

Veredicto: Algo engañoso.

Afirmación: ‘La Proposición 33 elimina las protecciones existentes para personas mayores y veteranos’

Esta afirmación de un anuncio en video en contra del 33 no es cierta. La Proposición 33 no contiene ningún lenguaje sobre personas mayores y veteranos, y la ley que revocaría, Costa Hawkins, tampoco.

Veredicto: Falso.

Claim: Homelessness in California is up nearly 40% since 2019

This Yes on 33 video ad overstates the crisis. There are nearly 186,000 homeless Californians, according to a CalMatters analysis of the latest federally mandated census, up from about 151,000 in 2019. That’s an increase of about 23%.

Verdict: False.

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