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La Ciudad de Eureka recibió hoy información detallada de un funcionario estatal de vivienda sobre las posibles implicaciones de la Medida F, también conocida como “La Iniciativa de Vivienda para Todos y Vitalidad del Centro de Eureka”.

En una carta dirigida a la alcaldesa Kim Bergel y al consejo municipal, Melinda Coy, jefa de la Unidad de Responsabilidad Proactiva de Vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (HCD), dice que si la medida se aprueba el próximo mes, no se permitiría que entre en vigor de inmediato.

De hecho, dado que tiene como objetivo alterar el elemento de vivienda del plan general de la ciudad, el HCD necesitaría revisar esos cambios para garantizar “cumplimiento sustancial” con las regulaciones estatales. La ciudad debería enviar un borrador de los cambios al HCD al menos 60 días antes de su adopción, y luego el estado los examinaría para ver si cumplen con los requisitos.

Si aún no comprendes con claridad qué pretende hacer la Medida F, aquí tienes un resumen rápido. Haría lo siguiente:

1. Crear una “Designación de Superposición de Estacionamiento Público Fuera de la Calle” en 21 estacionamientos de propiedad de la ciudad, limitando su uso a estacionamiento público, estacionamiento de bicicletas o desarrollo residencial de alta densidad. Sin embargo, cualquier proyecto de vivienda nuevo en esos sitios necesitaría ser construido sobre el estacionamiento existente en el nivel del suelo, sin reducción en el número de espacios, y podrían requerirse espacios de estacionamiento adicionales para los nuevos residentes. (Seis proyectos de desarrollo de viviendas aprobados y en progreso que han recibido decenas de millones de dólares en financiamiento no cumplirían con estos requisitos de estacionamiento).
2. Rezonificar la propiedad de la antigua Escuela Intermedia Jacobs para permitir una amplia gama de usos de la tierra adicionales, incluida la vivienda de alta densidad para al menos el 40 por ciento del área del suelo, además de viviendas de densidad media y baja, usos públicos y semipúblicos y una variedad de usos comerciales. (Cabe destacar que la tierra es propiedad de las Escuelas de la Ciudad de Eureka, que están en negociaciones para vender una parte de la propiedad a la Patrulla de Autopistas de California.)
3. Modificar el elemento de vivienda de la ciudad en consecuencia.

La carta de Coy trata principalmente sobre esa última disposición, y aunque no afirma explícitamente que la Medida F podría dañar por completo el cumplimiento de la ciudad con la ley estatal de vivienda, sí recuerda los años de colaboración entre Eureka y el HCD para garantizar que la ciudad cumple con su obligación de “promover la equidad en la vivienda”.

A Eureka se le ha asignado una Asignación Regional de Necesidades de Vivienda (RHNA) de 952 unidades, lo que significa que debe tener planes específicos para acomodar esa cantidad de nuevas unidades de vivienda, 378 de las cuales deben ser para hogares de bajos ingresos. Eureka ha cumplido parcialmente con esa obligación al declarar una colección de estacionamientos de propiedad de la ciudad como “excedentes” y hacer planes para desarrollar proyectos de vivienda allí. El elemento de vivienda adoptado de la ciudad fue certificado como cumplidor con las leyes estatales de vivienda en noviembre de 2022.

Pero la Medida F modificaría la “inventario de sitios” de la ciudad, obligando a Eureka a eliminar esos terrenos de estacionamiento de su elemento de vivienda. Y aunque la Medida F permitiría el potencial de más desarrollo de viviendas en el sitio Jacobs, es posible que el estado no apruebe las restricciones que impondría al desarrollo de viviendas en el centro.

Coy explica que, al revisar los cambios que implementaría la Medida F, el HCD comprobaría que los sitios de vivienda recién propuestos son adecuados y están disponibles para el desarrollo de viviendas dentro del período de planificación. La agencia también verificaría que el elemento de vivienda modificado de la ciudad no restrinja el desarrollo de viviendas o inhiba el cumplimiento de otras leyes estatales de vivienda, incluidas las “restricciones mínimas de estacionamiento dentro de media milla del transporte público”.

Este es un detalle clave, porque una de las disposiciones principales de la Medida F son las limitaciones de estacionamiento que se aplicarían a esos 21 lotes de estacionamiento propiedad de la ciudad — la mayoría, si no todos, están dentro de media milla del transporte público. En otras palabras, no hay garantía de que el estado apruebe un elemento de vivienda que haya sido modificado de la forma en que la Medida F describe.

Y si se considera que el elemento de vivienda de la ciudad no cumple con la ley estatal de vivienda, podría tener consecuencias graves, advierte Coy, “incluyendo la inelegibilidad o demora en recibir ciertos fondos estatales, la remisión a la Oficina del Fiscal General de California (AGO, por sus siglas en inglés), multas financieras impuestas por el tribunal, la pérdida de autoridad local en el uso del suelo a un agente designado por el tribunal, y la aplicación del ‘remedio del constructor’.”

La ciudad también podría enfrentar multas financieras, “tales como un mínimo de $10,000 por mes y los costos asociados de abogados … por cualquier acción llevada a cabo por la AGO o HCD para hacer cumplir la adopción de revisiones al elemento de vivienda.”

La ciudad también podría perder su “Designación Pro-vivienda”, lo que permite a Eureka acceder a ciertas oportunidades de financiamiento y ser más competitiva para otras, incluyendo dinero de programas de vivienda, desarrollo comunitario e infraestructura.

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Mientras tanto, la medida de boleta más cara en la historia de Eureka sigue subiendo de precio gracias a un generoso financiamiento de Security National Properties Holding Company, la firma de servicios de préstamos inmobiliarios fundada por el semi-local magnate Robin P. Arkley, II. 

El lunes, la campaña “Sí en F” reportó su mayor contribución única a la fecha: $363,517.11. Con esta última inyección de efectivo, la llamada “Iniciativa de Vivienda para Todos y Vitalidad del Centro” ha recaudado hasta ahora $1,587,554, con todo menos $600 de ese monto proveniente directamente de Security National.

Para poner en perspectiva esa cantidad, si los votantes de Eureka participan en números aproximadamente iguales a los de la última elección presidencial, entonces Security National habrá gastado alrededor de $131 por votante. Y eso si no se incluye la compra de $650,000 del estacionamiento frente al Ayuntamiento, que permanece aislado para evitar que alguien estacione ahí. 

Mientras tanto, la campaña de “No en F” también reportó una nueva donación: $1,000 de la SEIU Local 2015 PAC. Esto eleva el total de la campaña a $20,537, o alrededor del 1.2 por ciento de lo recaudado por Security National.

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DOCUMENTO: Carta de HCD Re: Proceso de Revisión del Elemento de Vivienda Adoptado - Carta de Asistencia Técnica