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La Ciudad de Eureka recibió hoy información detallada de un funcionario de vivienda estatal sobre las posibles implicaciones de la Medida F, también conocida como “La Iniciativa de Viviendas para Todos y Vitalidad del Centro de Eureka”.

En una carta a la alcaldesa Kim Bergel y al concejo municipal, Melinda Coy, jefa de la Unidad de Responsabilidad Proactiva de Vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (HCD), dice que si la medida es aprobada el próximo mes, no se permitirá que entre en vigor de inmediato.

De hecho, debido a que tiene como objetivo alterar el elemento de vivienda del plan general de la ciudad, HCD debería revisar esos cambios para asegurar una “conformidad sustancial” con las regulaciones estatales. La ciudad debería presentar un borrador de los cambios a HCD al menos 60 días antes de la adopción, y luego el estado los examinaría para ver si cumplen con los requisitos.

Si todavía tienes dudas acerca de lo que exactamente la Medida F pretende hacer, aquí tienes un breve resumen:

1. Crear una “Designación de Superposición de Estacionamiento Público Fuera de la Calle” en 21 estacionamientos de la ciudad propiedad de esta, limitando su uso a estacionamiento público, estacionamiento de bicicletas o desarrollo residencial de alta densidad. Sin embargo, cualquier nuevo proyecto de vivienda en esos sitios tendría que construirse sobre el estacionamiento existente a nivel de la calle, sin reducción en el número de espacios, y podría requerirse espacio adicional para estacionar para los nuevos residentes. (Seis proyectos de vivienda aprobados y en progreso que han recibido decenas de millones de dólares en financiamiento no cumplirían con estos requisitos de estacionamiento.)
2. Reclasificar la propiedad del antiguo Campus de la Escuela Intermedia Jacobs para permitir una amplia gama de usos adicionales de la tierra, incluidas viviendas de alta densidad para al menos el 40 por ciento del área de la planta, además de viviendas de densidades media y baja, usos públicos y semipúblicos, y una variedad de usos comerciales. (Cabe mencionar que la propiedad es propiedad de las Escuelas de la Ciudad de Eureka, que está negociando la venta de una porción de la propiedad a la Patrulla de Carreteras de California.)
3. Enmendar en consecuencia el elemento de vivienda de la ciudad.

La carta de Coy se ocupa principalmente de esa última disposición, y aunque no dice directamente que la Medida F podría desordenar por completo el cumplimiento de la ciudad con la ley estatal de vivienda, ella reconoce los años de colaboración entre Eureka y HCD para asegurar que la ciudad cumpla su obligación de “promover activamente la equidad en la vivienda”.

A Eureka se le ha asignado una Asignación Regional de Necesidades de Vivienda (RHNA) de 952 unidades, lo que significa que debe tener planes específicos para acomodar esa cantidad de nuevas unidades de vivienda, 378 de las cuales deben ser para hogares de bajos ingresos. Eureka ha cumplido parcialmente con esa obligación declarando una colección de estacionamientos de la ciudad propiedad de esta como “excedentes” y haciendo planes para desarrollar proyectos de vivienda allí. El elemento de vivienda adoptado por la ciudad fue certificado como conforme con las leyes estatales de vivienda en noviembre de 2022.

Pero la Medida F enmendaría el “inventario de sitios” de la ciudad, obligando a Eureka a eliminar esos terrenos de estacionamiento de su elemento de vivienda. Y aunque la Medida F permitiría el potencial de más desarrollo de viviendas en el sitio de Jacobs, el estado podría no aprobar las restricciones que impondría al desarrollo de viviendas en el centro de la ciudad.

Coy explica que, al revisar los cambios que la Medida F implementaría, HCD verificaría que los nuevos sitios de vivienda propuestos sean adecuados y estén disponibles para el desarrollo de viviendas dentro del período de planificación. La agencia también verificaría que el elemento de vivienda modificado de la ciudad no restrinja el desarrollo de viviendas o inhiba el cumplimiento de otras leyes estatales de vivienda, incluidas las “limitaciones mínimas de estacionamiento dentro de media milla de tránsito público”.

Esto es un detalle clave, porque una de las disposiciones principales de la Medida F son las limitaciones de estacionamiento que se aplicarían a esas 21 parcelas de estacionamiento de propiedad de la ciudad — la mayoría, si no todas, de las cuales están situadas dentro de media milla de tránsito público. En otras palabras, no hay garantía de que el estado apruebe un elemento de vivienda que haya sido modificado de la forma en que la Medida F describe.

Y si se considera que el elemento de vivienda de la ciudad no cumple con la ley estatal de viviendas, podría tener consecuencias graves, advierte Coy, “incluyendo la inelegibilidad o demora en recibir ciertos fondos estatales, la remisión a la Oficina del Fiscal General de California (AGO), multas financieras impuestas por la corte, la pérdida de autoridad de uso de suelo local para un agente designado por la corte, y la aplicación del ‘remedio del constructor’.”

La ciudad también podría enfrentar multas financieras, “como un mínimo de $10,000 por mes y costos de abogados asociados… por cualquier acción presentada por la AGO o el HCD para hacer cumplir la adopción de revisiones al elemento de vivienda.”

La ciudad también podría perder su “Designación Pro-vivienda,” que permite a Eureka acceder a ciertas oportunidades de financiamiento y ser más competitiva en otros, incluyendo dinero de programas de vivienda, desarrollo comunitario e infraestructura.

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Mientras tanto, la medida de votación más cara en la historia de Eureka sigue aumentando de precio gracias a un cheque en blanco abierto de Security National Properties Holding Company, la firma de servicios de préstamos inmobiliarios fundada por el semi-local magnate Robin P. Arkley, II. 

El lunes, la campaña “Sí a la F” reportó su mayor contribución individual a la campaña hasta la fecha: $363,517.11. Con esta última inyección de efectivo, la llamada “Iniciativa de Viviendas para Todos y Vitalidad del Centro” ha recaudado $1,587,554, con todo excepto $600 provenientes directamente de Security National.

Para poner esa cantidad en perspectiva, si los votantes de Eureka salieran en números aproximados a los registrados durante la última elección presidencial, entonces Security National habría gastado alrededor de $131 por votante. Y eso si no incluyes la compra de $650,000 del estacionamiento frente al Ayuntamiento, que permanece bloqueado para evitar que alguien estacione allí. 

Mientras tanto, la campaña “No a la F” también reportó una nueva donación: $1,000 del PAC Local 2015 de SEIU. Esto eleva el total de la campaña a $20,537, o alrededor del 1.2 por ciento de lo recaudado por Security National.

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DOCUMENTO: Carta del HCD Re: Proceso de Revisión del Elemento de Vivienda Adoptado - Carta de Asistencia Técnica