Para los observadores políticos de California, el plan de vivienda que Kamala Harris presentó recientemente puede haber causado una pizca de familiaridad.

Como pilar central de su agenda para “reducir los costos para las familias estadounidenses”, la nominada presidencial demócrata se comprometió en agosto a construir 3 millones de viviendas y alquileres asequibles adicionales en los próximos cuatro años para abordar “una grave escasez de viviendas en EE. UU.” — haciendo eco de la plataforma del Gobernador Gavin Newsom durante su primera campaña para gobernador en 2018, cuando llamó a California a agregar 3.5 millones de unidades de vivienda para 2025.

Los expertos en política de vivienda están entusiasmados con muchas de las ideas que Harris propuso para promover la producción, que incluyen la creación de un nuevo incentivo tributario para desarrolladores que construyen viviendas para compradores de viviendas por primera vez, ampliar un incentivo tributario para proyectos de vivienda asequible y establecer un “fondo de innovación” de $40 mil millones para financiar la construcción, así como reutilizar algunas tierras federales para viviendas y agilizar los procesos de permisos para proyectos.

Michael Lens, profesor de planificación urbana y política pública en la UCLA, lo llamó una lista de deseos de conocedores: “Esto es todo lo que hablamos en conferencias académicas nerds”.

Pero transformar el mercado de la vivienda desde arriba es difícil, como ha demostrado la experiencia de Newsom.

Aunque California ha aumentado la producción durante su mandato — se completaron alrededor de 112,000 unidades el año pasado, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario, en comparación con alrededor de 70,000 en 2018 — todavía solo está construyendo a una quinta parte de la tasa necesaria para alcanzar su objetivo original.

Desde entonces, el gobernador ha reconocido que las 3.5 millones de unidades “siempre fue un objetivo difícil” y lo ha reducido. Su oficina declinó una solicitud de entrevista para esta historia.

Incluso con nuevas prioridades políticas en su lugar, los altos costos de construcción, regulaciones onerosas, falta de financiación pública y resistencia comunitaria siguen siendo grandes obstáculos para potenciar la construcción de viviendas en California — ofreciendo lecciones para una potencial administración de Harris.

“Vas a tener limitaciones en tu capacidad para cambiar las cosas sobre el terreno”, dijo Ben Metcalf, ex funcionario estatal y federal de vivienda que actualmente es director gerente del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la UC Berkeley. “Incluso cuando estás tratando de mover incentivos, años después, ¿qué tienes para mostrar?”

Establecer metas manejables

El alto costo de la vivienda ha sido desde hace tiempo una preocupación principal para los californianos, pero el problema se está extendiendo por toda la nación. Datos de la industria indican que los precios de las viviendas explotaron en los últimos cinco años, aumentando más del 50% desde 2019, mientras que el alquiler aumentó aproximadamente un tercio durante ese tiempo, superando a los aumentos salariales.

Las personas que se mudan de ciudades caras a áreas periféricas en busca de viviendas más asequibles o que se mudan a casas más grandes durante la pandemia de coronavirus han incrementado la demanda en nuevos lugares, mientras que incluso muchas ciudades en auge reciente están siendo presionadas por los límites naturales de expansión o un gusto disminuido por el desarrollo.

“Hay muchas razones para pensar que podría empeorar, en el sentido de que California es un indicador”, dijo Lens.

En California, la construcción está limitada por el costoso terreno, los límites locales de zonificación y cargos, procesos de permisos largos y la amenaza de litigios, todos los cuales incrementan el costo de construcción y dificultan que muchos proyectos se vuelvan rentables financieramente.

No está claro de dónde provino la campaña de Harris con su meta de 3 millones de unidades de vivienda en los próximos cuatro años – o cómo exactamente mediría el éxito, dada la importancia de la asequibilidad. Un portavoz de la campaña no respondió a las preguntas buscando una explicación más detallada, aunque sí aclaró que esto sería por encima de la producción actual.

Eso requeriría que una Presidenta Harris aumente inmediatamente la construcción a nivel nacional en un 50%, a niveles no vistos desde antes de la caída del mercado de la vivienda durante la crisis financiera de 2008. El país construyó aproximadamente 1.45 millones de nuevas viviendas el año pasado, según el Bureau del Censo de EE. UU..

La estrategia lleva ciertos riesgos políticos. Newsom estableció una ambiciosa meta de vivienda como candidato a gobernador, que hubiera requerido que California construyera 500,000 nuevas viviendas al año, y luego recibió críticas por no cumplir.

Metcalf señaló que el plan de Harris para 3 millones de viviendas es más agresivo que la cifra de 2 millones con la que el Presidente Joe Biden estaba haciendo campaña antes de retirarse de la contienda este verano, pero está lejos del Decreto de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1968, que apuntaba a la construcción o rehabilitación de 26 millones de unidades en la próxima década, incluyendo seis millones para familias con ingresos bajos o moderados.

“La última vez que vimos a un presidente entrante realmente fijar un número grande y audaz en la pizarra fue esa”, dijo Metcalf. “Ella quiere poder hacer campaña para un segundo mandato diciendo, ‘Hey, lo hicimos’”.

Eliminar obstáculos regulatorios

Los funcionarios de California están llevando a cabo un serio esfuerzo para facilitar la construcción de viviendas. Durante los últimos años, han aprobado legislaciones importantes que permiten a los propietarios de terrenos agregar unidades adicionales en lotes unifamiliares en vecindarios residenciales, simplifican el proceso para convertir propiedades comerciales vacías en viviendas, protegen ciertos proyectos asequibles de largas revisiones ambientales y desafíos legales, abren terrenos pertenecientes a instituciones religiosas y colegios para la construcción y dan a los desarrolladores más herramientas para acelerar los permisos en ciudades y condados no cooperativos.

Los defensores proyectaron que estas políticas podrían desbloquear millones de nuevas viviendas en todo el estado, pero hasta ahora el impacto ha sido significativamente más modesto.

“Eso es un precursor para hacer que muchas de estas cosas funcionen”, dijo Lens. “Debemos hacer que la vivienda sea más permitida en más lugares”.

Construcción de nuevas viviendas en Elk Grove el 8 de julio de 2022. Foto de Rahul Lal, CalMatters

Una serie de leyes para fomentar más “unidades de vivienda complementarias” ha sido una excepción prometedora, según Chris Elmendorf, profesor de derecho de la UC Davis con experiencia en derecho de uso del suelo y vivienda. Desde que California obligó a los gobiernos locales a renunciar a las tarifas y requisitos de asequibilidad y otorgar una aprobación más rápida para cabañas en el patio trasero y otras unidades secundarias, el estado ha experimentado un auge en la construcción de ADU.

Elmendorf dijo que el incentivo fiscal propuesto por Harris para viviendas iniciales — que no es una categoría oficial, pero generalmente se refiere a viviendas más modestas que brindan un punto de entrada más económico al mercado- podría brindar de manera similar un impulso rápido a la oferta de viviendas.

“Si el objetivo es promover viviendas pequeñas, económicas y con precios de mercado, eso realmente es diferente a lo que ha estado haciendo California,” dijo Elmendorf. “California ha sido capaz de aprobar muchas leyes, pero no ha podido aprobar muchas leyes que hagan que la vivienda sea económicamente factible.”

Los expertos argumentan que California no ha podido maximizar la efectividad de sus nuevas leyes pro-vivienda porque está priorizando tantos otros objetivos -demandas de uso de mano de obra sindical, requisitos para más unidades asequibles restringidas por escritura para reducir la gentrificación, consideraciones ambientales para desalentar la expansión urbana y los riesgos climáticos- que aún resulta muy costoso construir aquí.

“California ha sido capaz de aprobar muchas leyes, pero no ha podido aprobar muchas leyes que hagan que la vivienda sea económicamente factible.”
— Chris Elmendorf, profesor de derecho en UC Davis

Los altos costos para los trabajadores, materiales y regulaciones locales se han visto agravados últimamente por las tasas de interés elevadas, que encarecen la financiación de los proyectos y podrían estar revirtiendo el progreso de California en construcción. Metcalf lo comparó con la gota que colma el vaso para la industria de la construcción.

“Eso es algo en lo que casi no hemos progresado como estado,” dijo. “Una vez que tienes la mesa servida, si los costos son demasiado altos, entonces nada se construye.”

Es de particular preocupación para los desarrolladores de viviendas asequibles, que dependen en gran medida de fondos públicos. Chione Lucina Muñoz Flegal, directora ejecutiva del grupo de defensa de la vivienda asequible Housing California, dijo que a pesar de las leyes estatales que han facilitado la planificación de proyectos, los desarrolladores siguen teniendo dificultades para reunir suficiente dinero para llevarlos a cabo.

Ella tiene esperanzas sobre un aumento en el apoyo financiero - a través de los incentivos fiscales y el fondo de innovación del plan de Harris - que no ha estado disponible por parte de los gobiernos estatales o locales, los cuales no han priorizado generalmente el dinero para viviendas asequibles porque los electores no entienden los beneficios.

“Hay un desafío narrativo con el que lidiamos que a menudo se traduce en un desafío político,” dijo Flegal. “Es una forma en que el gobierno federal podría tener un impacto de una manera en que el estado nunca podría hacerlo.”

Use palos también para incentivar

Aunque Newsom dejó claro su deseo de impulsar la producción de viviendas en California, no todos han estado de acuerdo con su enfoque.

Algunas ciudades, especialmente los suburbios ricos o costeros, han luchado vigorosamente para restringir el desarrollo adicional en sus propias comunidades, resistiendo un mandato estatal para planificar muchas más viviendas y demandando para excluirse o anular nuevas leyes que facilitan construir más densamente. Argumentan que estas políticas destruirían el carácter de sus comunidades.

Newsom, quien sostiene que todos deben hacer su parte para resolver la crisis, ha tomado medidas en contra al crear una nueva unidad de cumplimiento dentro del departamento de vivienda del estado y demandar a las ciudades más intransigentes por no aprobar planes de vivienda o incluso proyectos específicos.

Un encofrador trabaja para construir los apartamentos de Ruby Street en Castro Valley el 6 de febrero de 2024. El proyecto de construcción es financiado por el bono No Place Like Home, que se aprobó en 2018 para crear viviendas asequibles para residentes sin hogar con problemas de salud mental. Foto de Camille Cohen para CalMatters

Pero el gobierno federal no tiene la misma autoridad legal que California se ha dado a sí misma para exigir a las comunidades locales que construyan más viviendas, y no hay garantía de que el Congreso esté dispuesto a intervenir para tener más participación en lo que tradicionalmente ha sido un asunto local en la mayoría de los estados.

“Los planes no se traducen en resultados si la gente no quiere construir viviendas”, dijo Elmendorf.

Entonces, para alcanzar su objetivo de 3 millones de nuevas viviendas, Harris tendría que depender más de los incentivos propuestos, como las exenciones fiscales para casas nuevas y alquileres asequibles y el fondo de innovación, para el cumplimiento voluntario.

Los expertos creen que tiene una buena oportunidad política para que realmente se apruebe su plan. El Congreso estará bajo presión el próximo año para extender una serie de recortes de impuestos hechos bajo el ex presidente Donald Trump que están programados para expirar a finales de 2025, lo que podría utilizarse como carta de negociación para las propuestas de vivienda de Harris.

El gobierno federal también tiene el poder económico a una escala muy superior a la de California, el cual podría amplificar a través de regulaciones — como atar los dólares de transporte a la construcción de más viviendas — que hacen que el apoyo al desarrollo sea la opción más deseable.

California ha intentado este tipo de incentivo regulatorio, alentando a los gobiernos locales a eliminar obstáculos a la construcción con dinero en subvenciones y creando un “programa de designación pro-vivienda” para las ciudades que adopten políticas de desarrollo simplificadas, lo que les otorga acceso privilegiado a los fondos estatales.

“Desafortunadamente, esa designación de pro-vivienda no se basa en resultados. Por eso es un problema fundamental”, dijo Elmendorf. “Eso es algo que Harris tendrá que descubrir.”

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