La propiedad vacante del antiguo Jacobs Middle School. | Foto de archivo.
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A finales de la semana pasada, el California Housing Defense Fund envió la siguiente carta a cada miembro del Concejo Municipal de Eureka y a los miembros principales del personal de la ciudad:
Estimada Ciudad de Eureka,
El California Housing Defense Fund (“CalHDF”) presenta esta carta para informar a la Ciudad de Eureka (“la Ciudad”) sobre las posibles consecuencias legales y financieras de la boleta electoral de la Medida F. CalHDF no toma posición sobre la boleta en sí misma, y escribe solamente con fines informativos.
La Medida F Hará Incumplir al Elemento de Vivienda
El Elemento de Vivienda de la Ciudad en su Plan General debe proporcionar un inventario de sitios donde es probable que se construyan viviendas en el próximo ciclo para cada nivel de ingresos en su Asignación de Necesidades de Vivienda Regional (“RHNA”). (Código de Gobierno § 65583, subd. (a)(3).)
El RHNA de la Ciudad incluye la construcción de 231 unidades de muy bajo ingreso (incluidas 116 unidades de extremadamente bajos ingresos) y 147 unidades de ingresos bajos. El Inventario de Sitios del Elemento de Vivienda de la Ciudad asigna 80 unidades de bajos ingresos a sitios vacantes, 40 unidades de bajos ingresos a sitios no vacantes, 82 unidades de bajos ingresos a sitios de propiedad de la Ciudad, y 245 unidades de muy bajos ingresos a sitios de propiedad de la Ciudad.
La Medida F enmendaría el Elemento de Vivienda de la Ciudad. Específicamente, eliminaría seis estacionamientos de propiedad de la Ciudad de la Tabla 65. En la actualidad, esos estacionamientos están designados para un total de 80 unidades de muy bajos ingresos y 47 unidades de bajos ingresos. Varios de estos sitios ya han sido adjudicados subsidios estatales para viviendas y tienen planes de desarrollo en marcha. Si la Medida F se aprueba, el Inventario de Sitios del Elemento de Vivienda de la Ciudad solo podría alojar 165 unidades de muy bajos ingresos, quedando corto de su RHNA por 66 unidades de muy bajos ingresos. Debido a que la Medida F causaría una escasez de 66 unidades de muy bajos ingresos en el Inventario de Sitios de la Ciudad, el Elemento de Vivienda de la Ciudad ya no estaría en cumplimiento sustancial con la ley estatal.
CalHDF señala que la Medida F incluye un programa que rezonificaría el antiguo sitio de la Jacobs Middle School (“el sitio de Jacobs”) con una superposición que permitiría el uso residencial de alta densidad. La Medida no enmendaría el Inventario de Sitios para asignar unidades de muy bajo ingreso al sitio de Jacobs. Sin embargo, incluso si se asignaran unidades adecuadas de bajos ingresos al sitio de Jacobs, el Elemento de Vivienda de la Ciudad aún estaría en incumplimiento sustancial con la ley estatal por dos razones:
Primero, la Medida F establece que la rezonificación del sitio de Jacobs se logrará con una superposición de zonificación, una superposición que permite el uso residencial de baja densidad, así como usos no residenciales. Este es un problema: la Corte de Apelaciones de California, Quinto Distrito, recientemente determinó que una superposición de zonificación no satisface el requisito de densidad mínima de 20 unidades por acre para sitios de bajos ingresos en la Sección 65583.2(h) del Código de Gobierno. (Ver Martinez v. City of Clovis (2023) 90 Cal.App.5th 193, 244.) Si la zonificación base o la superposición permiten una densidad por debajo de lo que la Ley del Elemento de Vivienda requiere, como sería el caso aquí, una zona de superposición no llevará a la Ciudad al cumplimiento. (Ibíd.)
En segundo lugar, es posible que el sitio de Jacobs no esté realmente disponible para desarrollo residencial. La Sección 65583 del Código de Gobierno, subd. (a)(3) requiere que el Elemento de Vivienda incluya (énfasis agregado) “Un inventario de tierras adecuadas y disponibles para el desarrollo residencial, incluidos sitios vacantes y sitios que tengan un potencial realista y demostrado para la reurbanización durante el período de planificación para satisfacer la necesidad de vivienda designada para un nivel de ingresos específico en la localidad, y un análisis de la relación de zonificación y servicios e instalaciones públicos con estos sitios, y un análisis de la relación de los sitios identificados en el inventario de tierras con la obligación de la jurisdicción de promover de manera afirmativa la vivienda justa”.
Dado que el distrito escolar no está comprometido a desarrollar residencias en el sitio, e incluso la oferta más alta parece ser de la Patrulla de Carreteras de California, es dudoso que la Ciudad podría, de buena fe, considerar que el sitio está disponible para desarrollo residencial. (Ver Ibid.) La propuesta de la medida electoral reemplazaría sitios con planes de desarrollo concreto y premios de financiamiento con un sitio que no está establecido como disponible para desarrollo. El ciclo del sexto elemento de vivienda de Eureka finaliza el 31 de agosto de 2027. Es extremadamente improbable que se pueda diseñar, obtener permisos y construir un nuevo plan de desarrollo en los próximos tres años cuando no existen planes hoy. Por lo tanto, el sitio no está disponible para desarrollo en este ciclo de planificación.
Por lo tanto, la Medida F expondría a la Ciudad a una posible determinación de incumplimiento sustancial por parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (“HCD”). Según la Sección 65585 del Código de Gobierno, el HCD “deberá revisar cualquier acción o falta de acción por parte de [la Ciudad], que determine que es inconsistente con un elemento de vivienda adoptado…, incluida cualquier falta de implementación de acciones del programa incluidas en el elemento de vivienda….” Además, si el HCD “encuentra que la acción o falta de acción por parte de [la Ciudad] no cumple sustancialmente con este artículo,” el HCD puede revocar sus conclusiones de que el elemento de vivienda de la Ciudad está en cumplimiento con la Ley del Elemento de Vivienda hasta que determine que la Ciudad cumpla con la ley estatal.
Además, una parte interesada puede entablar una acción bajo la Sección 1085 del Código de Procedimiento Civil para determinar si un elemento de vivienda cumple con los requisitos legales y para obligar a una ciudad a adoptar un elemento de vivienda que cumple. (Código de Gobierno, Secciones 65587, 65751.) CalHDF entabla regularmente tales demandas como parte de su misión de expandir el suministro de viviendas del estado para mitigar el impacto aplastante de la crisis de vivienda.
La Ciudad Estará Sujeta a la Acción Correctiva del Constructor
La Ley de Responsabilidad de Viviendas (Código de Gobierno, § 65589.5; la “HAA”) requiere la aprobación de ciertos proyectos de vivienda asequible que se presentan durante períodos de incumplimiento del elemento de vivienda local. (Código de Gobierno, § 65589.5, subd. (d)(5).) Según la HAA, una ciudad no puede desaprobar un proyecto de vivienda asequible que cumpla los requisitos (es decir, un proyecto de desarrollo de viviendas que proporcione al menos el 20 por ciento de las unidades totales a hogares de bajos ingresos, según lo defina la Sección 50079.5 del Código de Salud y Seguridad) bajo el argumento de que no cumple con el zonificación y plan general de la ciudad si el promotor presentó una “solicitud preliminar” o una “solicitud completa de desarrollo” conforme a una definición estatutaria mientras el elemento de vivienda de la ciudad no estaba en cumplimiento sustancial con la ley estatal. (Ver Código de Gobierno, Secciones 65589.5, subds. (d)(5), (h)(5), (o)(1).) Esta disposición estatutaria suspende temporalmente el poder de imponer reglas de zonificación a proyectos de vivienda asequible que cumplan con los requisitos. Vea Fondo de Defensa de la Vivienda de California v. Ciudad de La Cañada Flintridge, Número de Caso: 23STCP02614 (adjunto), para una reciente decisión judicial que confirma el lenguaje claro de la ley en este sentido.
En otras palabras, los promotores podrán proponer cualquier proyecto residencial, sin importar qué tan alto o grande, siempre que sea 20% asequible. Y la Ciudad estará obligada a aprobar todos esos proyectos incluso si la Ciudad posteriormente vuelve a cumplir con la ley del elemento de vivienda, siempre que los solicitantes presentaron una solicitud SB 330 durante el período de incumplimiento. Por ejemplo, en Santa Mónica, un solo promotor propuso 4,260 unidades de vivienda, incluidos varios edificios de 18 pisos, cuando el elemento de vivienda de Santa Mónica dejó de cumplir. Si la Ciudad niega incorrectamente dichas solicitudes de acción correctiva de constructor, no solo el solicitante puede buscar remedios judiciales, sino que la HAA específicamente faculta a las organizaciones de vivienda, como CalHDF, para hacer cumplir la ley a través de litigios. (Código de Gobierno, § 65589.5, subd. (k)(1)(A)(i).)
Y si la Ciudad disputa dichas solicitudes de Acción Correctiva del Constructor, puede ser responsable de los costos. Por ejemplo, la HAA autoriza a los tribunales a otorgar honorarios de abogados y costos tanto a los solicitantes como a las organizaciones de vivienda si tienen éxito en el litigio para hacer cumplir la HAA. (Id. en subd. (k).) Como ejemplo, recientemente la Ciudad de Berkeley fue multada con $2.6 millones y obligada a pagar $1.4 millones en honorarios de abogados después de negar incorrectamente un proyecto de desarrollo de viviendas en violación de la HAA.
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Como se mencionó anteriormente, CalHDF no toma posición sobre la Medida F, y escribimos solo para que la Ciudad esté completamente informada sobre las posibles consecuencias si fuera aprobada por los votantes. CalHDF es una corporación sin fines de lucro 501(c)3 cuya misión incluye abogar por un mayor acceso a la vivienda para los californianos de todos los niveles de ingresos, incluidos los hogares de bajos ingresos. Puede obtener más información sobre CalHDF en www.calhdf.org.
Atentamente,
[firmado]
Dylan Casey
Director Ejecutivo de CalHDFJames M. Lloyd
Director de Planificación e Investigaciones de CalHDF
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