La propiedad vacante anterior de la escuela secundaria Jacobs. | Foto de archivo.

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A fines de la semana pasada, el Fondo de Defensa de la Vivienda de California envió la siguiente carta a cada miembro del Concejo de la Ciudad de Eureka y a los miembros principales del personal de la ciudad:

Estimada Ciudad de Eureka,

El Fondo de Defensa de la Vivienda de California (“CalHDF”) presenta esta carta para informar a la Ciudad de Eureka (“la Ciudad”) sobre las posibles consecuencias legales y financieras de la Proposición F de la boleta electoral. CalHDF no toma ninguna posición sobre la medida en sí y escribe solo con fines informativos.

La Proposición F hará que el Elemento de Vivienda no Cumpla

El Elemento de Vivienda de la Ciudad en su Plan General debe proporcionar un inventario de sitios donde es probable que se construyan viviendas en el próximo ciclo para cada nivel de ingresos en su Asignación de Necesidades de Vivienda Regional (“RHNA”). (Código Gov. § 65583, subd. (a)(3).)

La RHNA de la Ciudad incluye la construcción de 231 unidades de muy bajo ingreso (incluidas 116 unidades de ingresos extremadamente bajos) y 147 unidades de bajos ingresos. El Inventario de Sitios del Elemento de Vivienda de la Ciudad asigna 80 unidades de bajos ingresos a sitios vacantes, 40 unidades de bajos ingresos a sitios no vacantes, 82 unidades de bajos ingresos a sitios propiedad de la Ciudad y 245 unidades de muy bajo ingreso a sitios propiedad de la Ciudad.

La Proposición F enmendaría el Elemento de Vivienda de la Ciudad. Específicamente, eliminaría seis estacionamientos propiedad de la Ciudad de la Tabla 65. En la actualidad, estos estacionamientos están destinados a un total de 80 unidades de muy bajo ingreso y 47 unidades de bajos ingresos. Varios de estos sitios ya han recibido subsidios estatales para viviendas y tienen planes de desarrollo en marcha. Si la Proposición F fuera aprobada, el Inventario de Sitios del Elemento de Vivienda de la Ciudad solo podría alojar 165 unidades de muy bajo ingreso, quedando corto de su RHNA por 66 unidades de muy bajo ingreso. Debido a que la Proposición F provocaría un déficit de 66 unidades de muy bajo ingreso en el Inventario de Sitios de la Ciudad, el Elemento de Vivienda de la Ciudad ya no cumpliría sustancialmente con la ley estatal.

CalHDF señala que la Proposición F incluye un programa que rezonificaría el terreno de la antigua escuela secundaria Jacobs (“el sitio Jacobs”) con una superposición que permitiría el uso residencial de alta densidad. La Medida no modificaría el Inventario de Sitios para asignar unidades de muy bajo ingreso al sitio Jacobs. Sin embargo, incluso si se asignaran unidades adecuadas de bajos ingresos al sitio Jacobs, el Elemento de Vivienda de la Ciudad seguiría sin cumplir sustancialmente con la ley estatal por dos razones:

Primero, la Proposición F establece que la rezonificación del sitio Jacobs se llevará a cabo con una superposición de zonificación, una superposición que permite el uso residencial de baja densidad, así como usos no residenciales. Este es un problema: la Corte de Apelaciones de California, 5to Distrito, recientemente determinó que una superposición de zonificación no cumple con el requisito mínimo de densidad de 20 unidades por acre para sitios de bajos ingresos en la Sección 65583.2(h) del Código de Gobierno. (Ver Martinez v. City of Clovis (2023) 90 Cal.App.5th 193, 244.) Si la zonificación base o la superposición permite una densidad por debajo de lo que la Ley del Elemento de Vivienda requiere, como sería el caso aquí, una zona de superposición no llevará a la Ciudad al cumplimiento. (Ibid.)

Segundo, es posible que el sitio Jacobs no esté realmente disponible para desarrollo residencial. El Código Gov. § 65583, subd. (a)(3) requiere que el Elemento de Vivienda incluya (énfasis añadido) “Un inventario de terrenos adecuados y disponibles para el desarrollo residencial, incluidos los sitios vacantes y los sitios con potencial real y demostrado de reurbanización durante el período de planificación para satisfacer la necesidad de vivienda designada de la localidad, y un análisis de la relación entre la zonificación y las instalaciones y servicios públicos con estos sitios, y un análisis de la relación de los sitios identificados en el inventario de terrenos con el deber de la jurisdicción de promover activamente la equidad en la vivienda.”

Dado que el distrito escolar no está comprometido a desarrollar residencia en el sitio, e incluso la oferta más alta actual parece ser de la Patrulla de Carreteras de California, es dudoso que la Ciudad pueda, de buena fe, considerar el sitio disponible para desarrollo residencial. (Ver Ibid.) La propuesta medida electoral reemplazaría sitios con planes de desarrollo concreto y premios de financiamiento con un sitio que no está establecido como disponible para desarrollo. El ciclo del sexto elemento de vivienda de Eureka termina el 31 de agosto de 2027. Es extremadamente improbable que se pueda diseñar, permitir y construir un nuevo plan de desarrollo en los próximos tres años cuando no existen planes hoy. Por lo tanto, el sitio no está disponible para desarrollo en este ciclo de planificación.

Por lo tanto, la Medida F expondría a la Ciudad a una posible determinación de incumplimiento sustancial por parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (“HCD”). De conformidad con la Sección 65585 del Código de Gobierno, la subdivisión (i), HCD “deberá revisar cualquier acción o falta de acción por parte [de la Ciudad] que determine que es inconsistente con un elemento de vivienda adoptado … incluido cualquier falta de implementación de acciones” del programa incluidas en el elemento de vivienda…”. Es más, si HCD “encuentra que la acción o falta de acción por parte [de la Ciudad] no cumple sustancialmente con este artículo”, HCD puede revocar sus conclusiones de que el elemento de vivienda de la Ciudad cumple con la Ley del Elemento de Vivienda hasta que determine que la Ciudad ha cumplido con la ley estatal.

Además, una parte interesada puede entablar una acción bajo la Sección 1085 del Código de Procedimiento Civil para determinar si un elemento de vivienda se ajusta a los requisitos legales y obligar a una ciudad a adoptar un elemento de vivienda conforme. (Cód. Gov., §§ 65587, 65751.) CalHDF presenta regularmente estas demandas como parte de su misión de expandir el suministro de viviendas del estado para mitigar el impacto devastador de la crisis de vivienda.

La Ciudad Estará Sujeta al Remedio del Constructor

La Ley de Responsabilidad de Vivienda (Código de Gobierno, § 65589.5; la “HAA”) requiere la aprobación de ciertos proyectos de vivienda asequible que se presentan durante períodos de incumplimiento del elemento local de vivienda. (Cód. Gov., § 65589.5, subd. (d)(5).) Según la HAA, una ciudad no puede desaprobar un proyecto calificado de vivienda asequible (es decir, un proyecto de desarrollo de viviendas que ofrece al menos el 20 por ciento de las unidades totales a hogares de bajos ingresos, según la definición de la Sección 50079.5 del Código de Salud y Seguridad) por el hecho de que no cumple con la zonificación y el plan general de la ciudad si el desarrollador presentó ya sea una “solicitud preliminar” definida estatutariamente o una “solicitud de desarrollo completa” mientras que el elemento de vivienda de la ciudad no estaba en cumplimiento sustancial con la ley estatal. (Consulte Cód. Gov., § 65589.5, subds. (d)(5), (h)(5), (o)(1).) Esta disposición legal suspende temporalmente el poder de los municipios en incumplimiento para hacer cumplir sus reglas de zonificación contra proyectos de vivienda asequible calificados. Vea el caso California Housing Defense Fund v. City of La Cañada Flintridge, Número de caso: 23STCP02614 (adjunto), para una reciente decisión judicial que confirma el sentido literal de la ley en este sentido.

En otras palabras, los desarrolladores podrán proponer cualquier proyecto residencial, por alto o grande que sea, siempre que sea un 20% asequible. Y la Ciudad estará obligada a aprobar todos estos proyectos incluso si la Ciudad vuelve a cumplir con la ley de los elementos de vivienda, siempre y cuando los solicitantes presentaron una solicitud SB 330 durante el período de incumplimiento. Por ejemplo, en Santa Mónica, un solo desarrollador propuso 4,260 unidades de vivienda, incluyendo varios edificios de 18 pisos, cuando el elemento de vivienda de Santa Mónica dejó de cumplir con la ley. Si la Ciudad niega incorrectamente tales aplicaciones del remedio del constructor, no solo el solicitante puede buscar remedios judiciales, sino que la HAA específicamente faculta a organizaciones de vivienda, como CalHDF, a hacer cumplir la ley mediante litigios. (Cód. Gov., § 65589.5, subd. (k)(1)(A)(i).)

Y si la Ciudad impugna dichas solicitudes del Remedio del Constructor, puede ser responsable de los costos. Por ejemplo, la HAA autoriza a los tribunales a conceder honorarios de abogados y costos tanto a los solicitantes como a las organizaciones de vivienda si tienen éxito en litigar para hacer cumplir la HAA. (Id. en subd. (k).) Como ejemplo, recientemente la Ciudad de Berkeley fue multada con $2.6 millones y obligada a pagar $1.4 millones en honorarios de abogados después de denegar incorrectamente un proyecto de desarrollo de viviendas en violación de la HAA.

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Como se mencionó anteriormente, CalHDF no toma posición sobre la Medida F, y escribimos solo para que la Ciudad esté plenamente informada sobre las posibles consecuencias si fuera aprobada por los votantes. CalHDF es una corporación sin fines de lucro 501(c)3 cuya misión incluye abogar por un mayor acceso a la vivienda para los californianos en todos los niveles de ingresos, incluidos los hogares de bajos ingresos. Puede obtener más información sobre CalHDF en www.calhdf.org.

Atentamente,

[firmado]

Dylan Casey
Director Ejecutivo de CalHDF

James M. Lloyd
Director de Planificación e Investigaciones de CalHDF

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