Anoche, el Concejo Municipal de Eureka aprobó por poco una Ordenanza de Edificios Vacantes que permitirá a la ciudad cobrar fuertes multas a los propietarios de propiedades con largas vacantes en edificios residenciales y comerciales. 

La intención de la ordenanza es solucionar el problema de deterioro en Eureka, no castigar a los propietarios que no pueden encontrar un arrendatario interesado. Dado ese objetivo, las excepciones a la penalización están escritas en la ordenanza. Los propietarios que buscan arrendar, vender o alquilar su propiedad “de buena fe” están exentos de la multa, al igual que aquellos con un permiso para renovar o demoler el edificio. Las personas con circunstancias atenuantes también pueden solicitar una exención. 

De lo contrario, las personas que dejen que las propiedades permanezcan vacías durante 90 días o más estarán sujetas a una multa de $1,000 por mes. Después de un año, la multa aumenta a $5,000 por mes.

“La multa tiene la intención de ser punitiva”, aclaró la Abogada de la Ciudad Autumn Luna durante la reunión de anoche. “Las multas tienen la intención de ser una cantidad suficiente para desalentar a las personas de violar la ley”.

La ordenanza también incluye un componente de monitoreo y mantenimiento que tiene como objetivo mantener en buen estado los edificios vacíos hasta su ocupación. Los propietarios de edificios vacantes deberán presentar un “plan de edificio vacante” explicando cuánto tiempo estará vacante su edificio y por qué. Según la ordenanza, los propietarios deben mantener el paisajismo y la apariencia exterior de los edificios y eliminar la basura y la pintura grafiti. La ciudad monitoreará los edificios vacantes trimestralmente y recolectará tarifas de monitoreo. Esas tarifas, que se fijarán en una reunión posterior, serán inferiores a las multas y no serán punitivas; están destinadas a cubrir los gastos de monitoreo de la ciudad.

Tras ajustar la ordenanza durante un par de reuniones el mes pasado, el consejo la aprobó sin nuevos cambios anoche. Dicho esto, el consejo estaba dividido. Mientras algunos miembros expresaron satisfacción con la ordenanza, otros mostraron preocupación por su naturaleza punitiva y se preguntaron si realmente abordará de manera efectiva el problema de deterioro en Eureka. La ordenanza reemplazará la Ordenanza Existente de Edificios Vacantes y/o Sellados en el código municipal.

El consejo coincidió en que el deterioro es un problema en los vecindarios y distritos comerciales de Eureka, empañando el orgullo del vecindario y desincentivando a los visitantes a explorar los negocios locales.

Los propietarios de negocios están frustrados, dijo la Concejal Leslie Castellano, porque los edificios vacantes a lo largo del corredor 101 cerca de Old Town señalan a los visitantes que no hay negocios abiertos cerca. 

“En un espíritu de probar algo nuevo y aprender de lo que intentamos, apoyo completamente esto”, dijo Castellano.

El Concejal Scott Bauer dijo que sigue preguntándose por qué hay tantos edificios vacíos, y expresó incertidumbre al prescribir una solución cuando la causa no se comprende totalmente. 

“Creo que es un concepto interesante, pero siendo alguien que anhela datos, como científico, creo que los datos son importantes. Hice mucha investigación, hablé con personas que considero expertas, y nadie pudo darme una buena razón, una razón fiscal, para mantener un edificio vacío”, dijo. “No pude encontrarlo.” 

Bauer solicitó opiniones al personal sobre si la ordenanza logrará su objetivo. 

El Director de Obras Públicas, Brian Gerving, dijo que su departamento de cuatro empleados coordina entre 600 y 800 esfuerzos de cumplimiento del código por año, y agregar más a la carga “es un poco preocupante para mí.” 

“Sin embargo, si va a lograr algo significativo, eso es genial,” dijo Gerving. “No sé si estas nuevas disposiciones podrían abordar las causas fundamentales de esas vacancias. No sé si esta es la mejor herramienta para eso, pero si es lo que el consejo está pidiendo al personal que haga, entonces ciertamente lo haremos.”

La miembro del consejo Renee Contreras-DeLoach preguntó si hay una mejor herramienta.

“Esa es la pregunta más difícil de responder, y no sé si hay una mejor herramienta,” dijo Gerving. “No sé que esta sea la adecuada, pero no puedo ofrecer una alternativa en este momento, porque […] No sé que tengamos los datos correctos sobre cuáles son las causas fundamentales de todas estas vacancias.”

La Miembro del consejo Contreras-DeLoach mencionó varios problemas con los detalles en la ordenanza.

El plan de monitoreo requerirá que los propietarios presenten un cronograma para ocupar el edificio, lo cual Contreras-DeLoach dijo que es difícil, si no imposible, de predecir. 

También se preocupaba de que los requisitos de mantenimiento detallados en la ordenanza, dirigidos a prevenir el allanamiento sustituyendo ventanas rotas, por ejemplo, sean demasiado autoritarios. 

“Creo que suena bien en superficie, pero es casi como si no supiéramos o estuviéramos conscientes de lo que los propietarios enfrentan en Eureka, que es un alto nivel de delitos de propiedad y ventanas siendo destrozadas,” dijo Contreras-DeLoach. Las ventanas son caras y reemplazarlas puede llevar tiempo, dijo Contreras-DeLoach, añadiendo que ella misma ha sido robada tres veces. 

También mencionó algunas preocupaciones sobre el elemento de monitoreo de la ordenanza, que requiere que los propietarios implementen seguridad en propiedades vacantes. Algunas opciones son abiertas, permitiendo que la ciudad decida qué seguridad es suficiente caso por caso.

“No me siento cómoda aprobando algo donde no estamos siendo muy específicos sobre qué poderes nos estamos dando y qué estamos pidiendo de cumplimiento de código,” dijo. 

En general, Contreras-DeLoach dijo que le parece problemático que la ordenanza apunte tanto a edificios residenciales como comerciales al mismo tiempo, porque los diferentes tipos de edificios quedan vacantes por diferentes razones.

Durante los comentarios públicos, una persona expresó su apoyo a las nuevas reglas y dos se manifestaron firmemente en contra. 

“No sé si pueden decirle a alguien qué deben hacer con su propiedad,” dijo uno de los comentaristas públicos. “Es como decir que debo conducir mi automóvil o debo andar en bicicleta. No creo que sea productivo exigir que bienes raíces sean devueltos al uso cuando existe tan poco interés en utilizar el espacio.”

Mientras tanto, la miembro de la comunidad Raelina Krikston llamó a la ordenanza “una medida proactiva y esencial para el desarrollo de nuestra comunidad […] una herramienta en una caja de herramientas que aborda algunos de los problemas más graves que nuestras ordenanzas actuales no han logrado mejorar.” 

Krikston sugirió dirigir los fondos de las multas hacia el fondo de confianza de vivienda local u otras iniciativas similares, una idea que los miembros del consejo G. Mario Fernández y Castellano apoyaron más tarde durante la discusión.

Antes de hacer una moción, la Miembro del consejo Kati Moulton reiteró los impactos perjudiciales de los edificios en ruinas en la salud del vecindario y el éxito empresarial. 

“Si alguien simplemente deja su propiedad en barbecho, sin ser utilizada, eso es un perjuicio para la comunidad en su conjunto,” dijo Moulton. El plazo para cumplir con las reglas, junto con excepciones para quienes estén haciendo un esfuerzo para vender, alquilar, renovar o demoler su propiedad, suman una ordenanza justa, dijo. 

“Quiero que nuestro cumplimiento del código tenga esto – el potencial de una ordenanza con algo de fuerza al final de este proceso. No es un proceso corto. Hay muchos pasos que tomar antes de que entre en juego la fuerza,” dijo Moulton. 

La moción fue aprobada por 3-2, con Bauer y Contreras-DeLoach en desacuerdo.