Una ley de California pretendía convertir los centros comerciales en desuso en corredores con apartamentos en California.

Otra fue diseñada para convertir estacionamientos subutilizados de iglesias en fuentes de nuevas viviendas asequibles.

Otra, según partidarios y oponentes por igual, “terminaría con la zonificación unifamiliar tal como la conocemos”.

Avanzamos rápido hacia 2025 y esta serie de recientes leyes de California, y otras similares destinadas a acelerar la construcción de viviendas desesperadamente necesarias, han tenido “un impacto limitado o nulo en la oferta de viviendas del estado”.

Esa conclusión condenatoria proviene de una fuente sorprendente: Un nuevo informe de YIMBY Law, una organización sin fines de lucro a favor del desarrollo que desearía que estas leyes funcionaran.

El análisis, publicado hoy, estudió cinco leyes estatales aprobadas desde 2021 que han eliminado barreras regulatorias para la construcción de edificios de apartamentos y otros desarrollos residenciales densos en lugares donde históricamente se ha prohibido dicha vivienda.

Las leyes bajo revisión incluyen:

• SB 9 de 2021, que permite a las personas dividir sus viviendas unifamiliares en dúplex, poniendo fin a la zonificación exclusiva para viviendas unifamiliares en California. En la práctica, según el informe, se emitieron permisos de construcción solo para 140 unidades bajo la ley en 2023.
• AB 2011 de 2022 fue diseñada para facilitar que los desarrolladores conviertan parques de oficinas, centros comerciales y estacionamientos en edificios de apartamentos. En 2023, a los desarrolladores de solo dos proyectos se les concedió la aprobación regulatoria local para comenzar el trabajo bajo la ley. En 2024, el total fue de ocho. El informe no encontró proyectos que hayan hecho uso de SB 6, una ley similar aprobada ese mismo año pero con requisitos laborales más estrictos.
• SB 4 de 2024, la llamada ley Yes In God’s Backyard, que permite a iglesias, otros lugares de culto y algunas escuelas reutilizar sus terrenos para viviendas asequibles. El informe tampoco encontró interesados en esa ley.

“Es sombrío”, dijo Sonja Trauss, directora ejecutiva de YIMBY Law. Aunque reconoció que algunas de las leyes aún son nuevas, culpó su ineficacia inicial al proceso legislativo que cargó a estas leyes con requisitos inviables y lagunas evidentes.

“Todos quieren una parte”, dijo. “Las partes eliminadas durante el proceso terminan descarrilando el concepto inicial”.

¿Cuáles son estos requisitos y lagunas que han impedido que estas leyes tengan éxito? Tal vez no sorprendentemente, son objetos frecuentes de crítica por YIMBY Law y el movimiento Yes In My Backyard en general.

Uno es la inclusión de requisitos que obligan a los desarrolladores a contratar trabajadores afiliados a sindicatos o pagar salarios más altos a sus trabajadores.

Otro son los mandatos de asequibilidad que obligan a los desarrolladores a vender o alquilar las unidades que construyen a precios por debajo del mercado.

Un tercer impedimento es la enérgica oposición de los gobiernos locales y el fracaso de estas leyes estatales para anularla. En los dos años siguientes a la aprobación de la SB 9, por ejemplo, la Ley YIMBY rastreó 140 ordenanzas locales que, en la opinión del informe, estaban “diseñadas para reducir o prevenir” que el proyecto funcione en la práctica. Estas incluyeron límites estrictos en el tamaño de los edificios, requisitos de asequibilidad o restricciones sobre qué tipos de propietarios pueden hacer uso de la ley.

“El auge de las ADU es único. Ninguna otra forma de producción de viviendas despegó en California durante este período.”
— Documento legal del profesor de la Universidad de California en Davis, Chris Elmendorf y el profesor de la Universidad de California en Santa Bárbara, Clayton Nall

El año pasado, la Legislatura estatal aprobó un proyecto de “limpieza” destinado a anular algunos de estos complementos locales.

Existen muchas otras posibles barreras para la construcción en California, lo cual puede explicar por qué estas leyes han tenido una adopción tan débil. Las altas tasas de interés, la escasez crónica de trabajadores de la construcción y los altos costos de los materiales (todos los cuales podrían agravarse por los cambios actuales o esperados en la política federal de aranceles, inmigración y fiscal) trabajan en conjunto para hacer que el desarrollo de viviendas residenciales sea una propuesta financiera menos atractiva. La insuficiencia de fondos públicos y los recortes esperados a los programas federales de vivienda también podrían afectar al sector de la vivienda asequible.

Pero el informe no es el primero en señalar las condiciones y omisiones incluidas en tantos de los esfuerzos legislativos del estado para impulsar el desarrollo de viviendas como la razón de su falta de impacto.

En un reciente documento legal, el profesor de derecho de UC Davis, Chris Elmendorf y el científico político de UC Santa Bárbara, Clayton Nall, escribieron que el relativo éxito de los esfuerzos de California para impulsar la construcción de unidades de vivienda complementarias es la excepción que confirma la regla. Durante la última década, una avalancha de leyes estatales ha despojado a los gobiernos locales de la capacidad para sujetar los proyectos de casas de campo en el patio trasero a mandatos de revisión ambiental, tarifas significativas, mandatos de asequibilidad, reglas de contratación sindical, limitaciones de tamaño o estéticas restrictivas o requisitos adicionales de estacionamiento.

“El auge de las ADU es único. Ninguna otra forma de producción de viviendas despegó en California durante este período,” escribieron los autores. Una posible razón, argumentan, es que los proyectos de ADU no vienen con tantas ataduras como otras formas de desarrollo denso permitidas por varias leyes de California.

En 2023, el estado permitió más de 28,000 ADUs, según datos estatales.

La historia de la legislación de las ADUs en California es instructiva, dijo Trauss. “Tomó como cinco años de revisiones antes de que realmente empezaran a avanzar.”

El informe de la Ley YIMBY se basa en datos de permisos autoreportados presentados por ciudades y condados al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California. La organización complementó esa base de datos con su propia colección interna extraída de sus litigios y activismo. Eso significa que los datos sobre lo que realmente se está construyendo — y, por lo tanto, cuán efectivas son realmente estas leyes — son imperfectos.

Ese hecho no se le escapa a muchos legisladores.

La primera audiencia del comité de vivienda de la Asamblea del año estuvo dedicada no a nueva legislación, sino a evaluar las “leyes pro-producción” existentes del estado.

“No deberíamos seguir aprobando más y más leyes solo porque podemos,” dijo el presidente Matt Haney, un demócrata de San Francisco. “Deberíamos realmente observar qué está funcionando, por qué está funcionando, cómo podemos hacer más de lo que está funcionando y si no lo está haciendo, deberíamos hacer más para arreglarlo o cambiarlo”.

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