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En una votación dividida en la reunión de anoche, el Consejo de la Ciudad de Eureka aprobó por poco la solicitud de permiso para cinco unidades de alquiler vacacional en una victoriana convertida en la calle J, revocando una decisión anterior de la Comisión de Planificación de Eureka para limitar el número de alquileres de corta duración en la parcela a tres unidades, con dos alquileres a largo plazo.

La acción pasó con una votación de 3-2, con las concejalas Leslie Castellano y Kati Moulton en contra. Tanto Castellano como Moulton se pusieron del lado de la comisión de planificación, argumentando que los alquileres vacacionales (Airbnb, Vrbo, etc.) afectan la limitada oferta de viviendas de la ciudad.

Los solicitantes, Kathleen Stanton y Chris Morse, han estado operando el alquiler vacacional de cinco unidades en la calle J 1120 durante los últimos dos años. La pareja presentó una solicitud de permiso a la ciudad en 2024, pero el personal de planificación la consideró incompleta debido a un plano del sitio insuficiente y un problema de zonificación en la propiedad.

“Los apelantes [Stanton y Morse] no respondieron a la carta incompleta enviada por el personal de planificación. Por lo tanto, [la solicitud de permiso] caducó”, explicó la planeadora urbana asistente Taylor Rayburn en la reunión de anoche. “Desde entonces, los alquileres vacacionales han operado sin permiso, aunque no está claro si los apelantes continuaron operando los alquileres después de apelar la decisión de la comisión de planificación.”

Dirigiéndose al consejo, Stanton explicó que no entendió el proceso de permisos de la ciudad para los alquileres vacacionales cuando presentó la solicitud por primera vez, y no sabía que estaba operando sin permiso hasta diciembre de 2025. Agregó que no había reservado ninguna estancia en la propiedad de la calle J desde la reunión de la comisión de planificación del 10 de junio.

“En 2024, pagamos la tarifa, completamos la solicitud con nuestro administrador de propiedades, y eso es todo lo que tienes que hacer en Arcata”, dijo Stanton, agregando que ella y su esposo también operan un alquiler vacacional en Arcata. “Luego vinimos a la Ciudad de Eureka, y descubrimos que no era tan simple. Tienes, como, cinco departamentos diferentes que revisan tu solicitud… Recibí una carta de [la] planificación [departamento] … y simplemente la guardé en el archivo, y la olvidé por completo. No pensé que esa carta significara que nunca se nos permitiría.”

La pareja descubrió que su alquiler vacacional no estaba permitido diez meses después cuando recibieron otra carta de la ciudad.

“Eso fue una novedad para nosotros,” dijo. “[Después de eso], trabajamos muy de cerca, de forma intensa con el personal durante unos tres meses, y gastamos $35,000 para convertir el estudio de arte en una unidad residencial legal, y … creamos un plan para devolver el TOT [impuesto de ocupación transitoria] también. ¡Nos aseguramos de que todo estuviera en conformidad con la antigua ordenanza, y el personal dijo ‘¡Están listos para continuar!’ y eso es lo que fue ante la comisión de planificación.”

Stanton dijo que entendía las preocupaciones de la ciudad sobre la “intensidad” de cinco alquileres vacacionales operando en una misma propiedad, pero no veía cómo operar tres unidades a corto plazo era muy diferente. 

“El informe … no articula claramente por qué tres son considerados aceptables, mientras que cinco no,” dijo. “¿Qué cambia cuando pasas de tres alquileres vacacionales a cinco?”

Poco antes en la discusión, Rayburn señaló que, según el Plan General de la ciudad, las unidades habitacionales menores de 500 pies cuadrados son “consideradas asequibles por diseño.” Eso significa que, al menos dos de las unidades en la propiedad de la Calle J se incluyen en la designación de vivienda asequible.

“Por lo tanto, el proyecto propuesto eliminaría dos o tres unidades de vivienda asequible del mercado en conflicto con la política H-5.3,” dijo Rayburn.

El abogado de Stanton, Chris Hamer, disputó este punto y acusó al personal de utilizar la sección del código para justificar la decisión de la comisión de planificación de que permitir las cinco unidades limitaría la disponibilidad de unidades de vivienda pequeñas y de bajo costo en la ciudad.

“Esto solo se aplica a la vivienda asequible, y solo establece que la ciudad debería apoyar la conservación de la vivienda de alquiler asequible existente cuando sea factible y fomentar la sustitución de unidades perdidas,” dijo Hamer. “Sacaron esta definición de ‘asequible por diseño’ de … la política H-1.16 que simplemente establece que los constructores deberían ser alentados a construir unidades más pequeñas.”

Otro tema planteado por la comisión de planificación fue el número de personas permitidas en las instalaciones. Stanton dijo que estaría dispuesta a reducir el número de 22 a 12 adultos.

Moulton | Captura de pantalla

Durante la discusión del consejo, la concejal Moulton preguntó cuántos alquileres vacacionales están actualmente operando en la ciudad. Caitlin Castellano, subdirectora de servicios de desarrollo, estimó que los alquileres vacacionales representan aproximadamente el 1.5% del inventario de viviendas de la ciudad.

“No sé cuál es el porcentaje real en otras jurisdicciones, pero he visto varios ejemplos de límites, y generalmente se establecen en alrededor del 4% o 5% a menos que estemos hablando de lugares como Carmel o Lake Tahoe, donde es un porcentaje mucho más alto,” agregó la directora de Servicios de Desarrollo Cristin Kenyon.

La concejal Castellano preguntó si el personal había notado un aumento en las solicitudes de alquiler vacacional en la ciudad. El personal dijo que el crecimiento ha sido “bastante constante” a lo largo de los años, estimando que la ciudad recibe alrededor de 10 solicitudes anualmente.

Councilmember G. Mario Fernandez, who appeared via Zoom, asked about the timing of the application and if it was submitted before the city implemented the new zoning code earlier this year, which increased restrictions on vacation rentals. 

Castellano, the staffer, confirmed that the final application was submitted and approved just a few days before the ordinance took effect.

Two people spoke during the public comment portion of the meeting. One resident expressed concerns about parking on J Street but said he didn’t necessarily have a problem with a vacation rental operating on the property. Another spoke in favor of the proposal and praised the owners’ work in renovating the property.

As the discussion approached the one-hour mark, Councilmember Scott Bauer made a motion to approve the permit application as originally proposed with all five vacation rental units. He added a condition to limit the number of people staying on the property to 12 adults. Councilmember Fernandez offered a second.

Councilmember Castellano said she wouldn’t support the motion, underscoring the need for affordable housing options. She claimed that the applicants “have spoken against affordable housing in Arcata,” but didn’t provide any additional context. 

Castellano | Captura de pantalla

“We have a social agreement to ensure that the lives of all people in our communities are filled with opportunity,” Castellano said. “That’s why I’m here on council is to fulfill that social agreement, which means that I’m going to continue to support options for people who live here.”

“I just want to say I also really appreciate the work you’ve done in terms of restoration and rehabilitation of properties and the care you put in your properties,” she added. “I think that you’re doing a good job as landlords and … I really respect your work in the community.”

Councilmember Moulton took a similar stance, emphasizing that “any housing is more housing,” even if it doesn’t fall under the “low-income” bracket.

“One of the issues is that people are underhoused [or] people are overhoused [or] people are in the wrong place because there are not enough places available,” she said. “If you make an expensive apartment available, a different apartment will open up. … Any housing added adds affordable housing, and it doesn’t really matter what the price of the actual housing is.”

Councilmembers Bauer and Fernandez both felt the applicants had navigated the process in good faith and worked with staff to resolve the issues with their application. Bauer felt it would be “unfair to change things midstream,” and reiterated that the number of vacation rentals operating in the city is under 2%.

Bauer | Captura de pantalla

“We do need all kinds of housing, and we’re doing our best to build affordable housing,” he said. “I don’t think this one house is going to change [that]. I’m not trying to be flippant or anything; I just think this is an appropriate action to take.”

But before voting, Councilmember Castellano made a substitute motion to uphold the planning commission’s ruling, which was seconded by Moulton. With Councilmember Renee Contreras-DeLoach absent, the vote tied 2-2.

Before breaking the tie, Mayor Kim Bergel asked staff if the application was processed before the new zoning rules took effect, if the city would have the authority to pull the permit if there were any issues down the line and if the TOT payment plan was in place. Staff confirmed all three points and Bergel voted against the substitute motion.

La primera moción fue aprobada en una votación de 3-2, con Castellano y Moulton en desacuerdo.