###

Después de que la ciudad de Blue Lake terminara un acuerdo para un proyecto de vivienda asequible planificado, el desarrollador ahora está cuestionando las afirmaciones de la ciudad de que la empresa no cumplió con un acuerdo para avanzar con el proyecto comunitario Baduwa’t de 40 unidades.

En abril, la ciudad emitió un aviso de terminación para el proyecto de uso mixto propuesto por Danco Communities, que había estado colaborando con la ciudad en el desarrollo en el Distrito de Powers Creek durante años.

La compañía respondió a la ciudad en una carta de mayo diciendo que esta terminación no estaba respaldada por hechos.

“El Desarrollador cree que el Aviso de Incumplimiento y el Aviso de Terminación no tienen base fáctica y fueron entregados de mala fe”, dijo Chris Dart, presidente de Danco, en una carta a la Gerente de la Ciudad de Blue Lake, Jennie Short.

La compañía también cree que al hacerlo, la ciudad violó las leyes estatales de vivienda que requieren que los municipios aprueben desarrollos de viviendas que cumplan con reglas de planificación objetivas.

Los funcionarios de la ciudad ahora creen que es posible un litigio en una disputa en torno al tiempo y dinero que Danco invirtió en el proyecto propuesto que albergaría unidades residenciales asequibles y espacio comercial cerca del parque de bicicletas y skate de la ciudad.

El proyecto de tres acres ha estado oficialmente en desarrollo desde 2022, cuando la ciudad firmó un Acuerdo de Disposición y Desarrollo con Danco Communities para construir el proyecto. El acuerdo original era para un nivel de planta baja de espacio comercial/ minorista que podría incluir manufactura liviana, oficinas o almacenes. Los dos pisos superiores de unidades residenciales se alquilarían a personas mayores de bajos ingresos o familias que no ganen más del 60% del Ingreso Medio del Área para el Condado de Humboldt.

Pero en marzo, como informó elEureka Times-Standard, la gerente de la ciudad presentó al consejo un borrador de un aviso legal de la ciudad que declaraba a Danco Properties en incumplimiento en los planes para el desarrollo.

En ese momento, la ciudad dijo que la empresa había cambiado sustancialmente los planes del proyecto, disminuyendo el espacio comercial y aumentando el número de unidades residenciales en nueve, reduciendo efectivamente el espacio comercial en un 55% a 10,944 pies cuadrados.

###

La ciudad también dijo que Danco no había cumplido con los plazos del acuerdo, especialmente al no asegurar los derechos de uso del suelo, crédito fiscal u otro financiamiento.

En abril, la ciudad siguió con el aviso de terminación del proyecto, según Danco.

Pero según la carta de mayo de Chris Dart de Danco, la ciudad misma ha impedido que la empresa cumpla con estos hitos.

Él disputó las afirmaciones de la ciudad de que la empresa había violado el acuerdo.

En la carta, dijo que Danco no podía obtener financiamiento o cerrar el contrato de depósito sin la finalización de los procesos de derechos y revisión ambiental, “ambos de los cuales permanecían bajo el control de la Ciudad y habían sido sustancialmente retrasados por los cambios procedimentales de la ciudad, los retrasos en la revisión, la rotación de personal y la falta de avance del proyecto a audiencia”.

Y sobre la disminución del espacio comercial del proyecto, Dart escribió que esto era algo que el personal de la ciudad entendía que se cambiaría después de una reunión.

Según McKenzie Dibble, gerente de proyecto de Danco para el desarrollo, el proyecto habría calculado mejor para obtener créditos fiscales con más unidades residenciales, además de que Blue Lake tiene una variedad de espacios comerciales existentes y vacíos. Las unidades se construirían de manera que preserven “la capacidad de convertir esas áreas de nuevo a espacio comercial en el futuro”, dijo Dart en la carta.

Pero Dibble dijo que desde entonces habían instruido a su arquitecto para revisar los planes para cumplir con esta solicitud. En el plan más reciente, el proyecto incluye 19,027 pies cuadrados de espacio comercial.

Esta no fue la única modificación con la que Danco cumplió para mantener a Blue Lake contenta: hubo un prolongado envío y recepción entre la ciudad y la empresa sobre el proyecto.

La carta de Dart dice que inicialmente, la ciudad dijo que el proyecto estaba exento de la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA), que conlleva requisitos de estudio ambiental que pueden ser costosos y llevar mucho tiempo. Pero en 2023, el personal de la ciudad dijo que se requeriría un estudio inicial completo.

Según la carta, la empresa financió y completó todos los estudios técnicos, incluidas evaluaciones biológicas, investigaciones de recursos culturales, análisis de tráfico, informes de drenaje y planes de manejo de suelos y aguas subterráneas. Danco dijo que estos estudios fueron posteriormente revisados varias veces basándose en nuevos comentarios de la ciudad y en planos del lugar.

“A pesar de la cooperación de Danco y su continua receptividad, la Ciudad no completó ni circuló un borrador de [Estudio Inicial/Declaración Negativa Mitigada] para su revisión, incluso después de que hubieran transcurrido más de diez meses después del cambio en la estrategia de CEQA”, dice la carta.

Junto con estos retrasos, Danco también señala el “cambio de personal de planificación de la ciudad, inconsistencias en los plazos de revisión, expectativas procedimentales cambiantes y períodos prolongados sin un progreso sustantivo hacia audiencias o aprobaciones públicas”, incluida la falta de programación del proyecto para una audiencia ante la Comisión de Urbanismo.

La carta dijo que Danco había presentado repetidamente planes revisados, materiales complementarios y estudios actualizados para satisfacer las “cambiantes expectativas de revisión” y continuar avanzando en el proyecto.

En la carta, Dart dijo que las acciones de la ciudad equivalen a una desaprobación discrecional constructiva, es decir, el proyecto fue efectivamente denegado por la inacción de la ciudad.

“Nunca había tardado tanto”, dijo Dibble al ser preguntado sobre la duración del tiempo que el desarrollo ha estado en proceso de planificación.

She said the company had been ready for over a year to be heard at the planning commission, but did not had the cooperation to schedule the hearing.

The Powers Creek District, where the project was planned to be located, has long been planned as an area ripe for development in city planning documents.

Dibble pointed out the property is zoned “by right” for the development — meaning the planning phase of this kind of project typically is relatively straightforward. It’s located in the O-Zone, or opportunity zone, which allows for mixed use commercial and residential.

State laws have also been tightened over the past few years, in response to the state’s housing crisis, with special rules for housing development.

This includes the 1982 Housing Accountability Act, which requires local governments to approve a housing development project (including mixed-use projects that dedicate at least two-thirds of their square footage for residential use) that complies with objective rules in the general plan, zoning ordinance, subdivision ordinance and design standards.

This project formerly was seen as key to meeting state housing requirements. The city needs to plan for 23 units of housing in the 2019-2027 cycle.

In the letter, Danco claims the company formally requested an additional 12-month extension on the agreement through May 31, 2026, but they never heard back.

“In that request, Danco explained that the extension was necessary because the entitlement process and financing process could not be completed absent further City action and completion of the environmental review process.”

Danco also claims the notification process for termination set forth by the agreement wasn’t met, and company representatives “made clear to the City Manager that it was their intention to work to cure the alleged defaults,” in a meeting on the notice of default, the letter said.

The letter points to significant costs associated with the project. An accounting total attached to the letter listed $324,681.14 in costs.

After demanding reimbursement of Developer Reimbursable Costs in the amount of $200,000, the letter concludes by stating Danco is prepared to move forward with the development of the project and is committed to seeing it through to completion.

“We are open to discussing a recission of the Notice of Termination with the City and the renewal of the DDA,” the letter said. 

The company has yet to hear back on the letter.

Dibble said she was particularly excited about the project, and said it would be a “gem” for Blue Lake.

“We’ve spent years and hundreds of thousands of dollars developing phases for a really great affordable housing project with lots of community input, with really thoughtful design,” said Dibble.

She said the company would be bringing in millions of dollars of public improvements alongside the project, including water looping infrastructure, trail paving, traffic calming and updating of intersections.

But this would be leveraged as community investment only if the affordable housing program happens, she said.

“The fear that’s surrounding it is unfounded and it’s keeping our community from being healthier and happier,” she said.

The Blue Lake City Council will discuss significant exposure to litigation on this topic during closed session Wednesday at 6:30.

When asked if the company is pursuing litigation, Dibble said via email they are considering options.

According to the pro-housing legal group California Housing Defense Fund CalHDF, under the Housing Accountability Act, the applicant, a housing organization or someone who would have been eligible to live in the project can bring a lawsuit forward.

Blue Lake’s city manager did not return an emailed list of questions before publishing time.