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La roca siempre vence a las tijeras; el papel siempre vence a la roca; y cuando se trata de regular la vivienda y el transporte, la ley estatal siempre sobrepasa las regulaciones locales.

Por eso, Miles Slattery, gerente de la ciudad de Eureka, cree que incluso si los votantes aprueban Medida F el próximo martes, la iniciativa no logrará su objetivo principal de preservar todos los espacios de estacionamiento en los 21 lotes propiedad de la ciudad en el centro de la ciudad (y, de paso, obstaculizando un centro de tránsito planeado y varios desarrollos de viviendas asequibles en progreso).

“Estoy seguro de que un individuo en particular nos demandará de todos modos,” dijo Slattery, refiriéndose al semilocal, multimillonario Rob Arkley, cuya empresa Security National ha invertido más de $1.6 millones en la campaña de la Medida F. “Pero sí,” continuó Slattery, “hay varias razones por las que esas propiedades ya están avaladas.”

Se refirió específicamente, en este caso, a las tres ubicaciones del Proyecto de Sitios Esparcidos de Eureka de Linc Housing — que verán el desarrollo de apartamentos en terrenos en las calles 8th y G, 6th y M, y las avenidas Myrtle y Sunny — y con “avaladas” se refiere a que el derecho del desarrollador a proceder según lo planeado está asegurado.

¿Por qué? Varias razones, dijo. En primer lugar, el proyecto de Linc Housing ya tiene sus aprobaciones de permisos discrecionales, y según el código municipal de Eureka, “Los proyectos con permisos o aprobaciones válidos se completarán de acuerdo con los estándares vigentes en el momento de la aprobación.”

El proyecto de Linc Housing fue aprobado después de que el consejo de la ciudad votara para “sacar a la venta” los lotes subyacentes de estacionamiento, eliminando así los espacios de estacionamiento del inventario oficial de la ciudad, según Slattery.

“Y además,” dijo, “hay una ley llamada SB 330 … que hace lo mismo.” Esa ley, Ley de la Crisis de Vivienda de 2019, prohíbe a las jurisdicciones locales promulgar nuevas leyes que disminuyan la cantidad máxima de nuevas viviendas permitidas en sus límites, o retrasar nuevas viviendas a través de barreras regulatorias.

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Slattery dijo que la SB 330 se aplicaría al Centro EaRTH, un proyecto de viviendas y transporte de varios pisos programado para los estacionamientos propiedad de la ciudad detrás de Lost Coast Brewery & Cafe.

En un correo electrónico, la Directora de Servicios de Desarrollo de Eureka, Cristin Kenyon, enumeró varias otras leyes que, según ella, superarían la Medida F. Por ejemplo, una disposición de la Ley de Responsabilidad de Viviendas de California, dice que la ciudad debe aceptar la solicitud preliminar para cualquier proyecto de desarrollo de viviendas, y al hacerlo, se garantiza el derecho del desarrollador a desarrollar bajo las regulaciones que estaban en vigencia en el momento de la presentación.

Y dado que las regulaciones actuales de la ciudad no requieren estacionamiento en ninguno de los sitios del proyecto Linc, Kenyon dice que no se pueden agregar posteriormente nuevos requisitos de estacionamiento.

Además, añade, La Ley de Bonificación de Densidad de California dice que la ciudad debe renunciar a los requisitos de estacionamiento para proyectos de viviendas asequibles restringidas por escritura si hacerlo reduciría los costos. 

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Pero ¿qué pasa con todos los demás estacionamientos enumerados en la Medida F?

Tanto Slattery como Kenyon señalan a Proyecto de Ley 2097 de la Asamblea“All 21 of the lots listed in Measure F are within a half a mile of that major transit hub,” he said.

Here’s a map showing the half-mile radius of that hub, with yellow pins identifying all 21 of the parking lots in Measure F:

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Not surprisingly, Measure F’s backers disagree with this analysis.

“Mr. Slattery is not correctly reading and interpreting Measure F or state law,” said a statement emailed by campaign spokesperson Gail Rymer. “There is a difference between preserving existing public parking and imposing new parking requirements for residential units.”

The campaign argues that Measure F does the former, not the latter, and the statement sent by Rymer adds that the measure “allows the City to comply with its own ordinances and state law in determining whether or not to require additional parking spaces for tenants of the proposed affordable housing units.”

Kenyon, however, said the spaces in those 21 lots should not be considered “existing public parking.” She noted that Eureka’s city council already voted to surplus those parcels, finding that they are “no longer necessary for agency use,” and voted to remove those sites from its assessment district.

“There is nothing in our current agreements with the affordable housing developers or in our General Plan or Zoning Code that requires any public parking to be retained on these parcels,” Kenyon said in an email. “Regardless of whether it’s earmarked for public or private parking, requiring retention of the spaces would be a new parking requirement.”

Slattery, meanwhile, says state law does not differentiate between “new” and “existing” parking. He pointed to Gov. Code 65863.2(a), which reads, “A public agency shall not impose or enforce any minimum automobile parking requirement on a residential, commercial, or other development project if the project is located within one-half mile of public transit.”

“Ms. Rymer’s statement that the City could force development projects to keep the existing parking is inconsistent with the plain language of the statute, and she cites no legal authority to support it,” Slattery wrote in an email.

Regardless, as he predicts, this disagreement seems likely to wind up in a court of law.

What about the Jacobs campus?

The other major provision of Measure F, besides creating an Off-Street Public Parking (OSPP) Overlay Designation on those 21 lots, involves the former Jacobs Middle School campus, a vacant 14-acre property at 674 Allard Avenue. It’s owned by Eureka City Schools.

Measure F would create another overlay designation authorizing a wide variety of residential and commercial uses there. The heavy-handed sales pitch of the Measure F campaign has been reliant on the prospect of putting affordable housing developments down there, at the south end of Eureka, rather than downtown.

This proposal was more plausible when a mystery developer was in escrow to acquire 8.1 acres of the Jacobs property. But when that deal collapsed in August, the school district went back to its previous high bidder, California’s Department of General Services (DGS), which is looking to acquire the property for a new regional headquarters for the California Highway Patrol.

Slattery dijo que recientemente asistió a una reunión con el personal de las Escuelas de la Ciudad de Eureka y le dijeron que DGS está trabajando para finalizar los detalles de una oferta que se presentará a la junta de fiduciarios del distrito. Si el acuerdo es aprobado, el estado no estaría obligado a construir viviendas en absoluto en la parcela de Jacobs porque las agencias estatales no están sujetas a las normas de zonificación locales.

“Y me atrevería a decir que aparte de [resolver los] detalles, Jacobs va a ser una propiedad de CHP”, dijo Slattery, aunque reconoció que cualquier venta depende de la aprobación de la junta.

Al contactarlos por teléfono, la asistente ejecutiva del distrito en la Oficina del Superintendente, Micalyn Harris, confirmó que las conversaciones entre DGS y el distrito están en curso. “La pelota está en su cancha”, dijo, refiriéndose a la agencia estatal. “Cuando nos proporcionen el contrato, lo llevaremos a la junta para su consideración”.

Harris dijo que no está segura de si eso sucederá en la reunión del 14 de noviembre de la junta o tal vez en su reunión del 12 de diciembre.

Por el momento, Slattery dijo que la ciudad no permitirá que la Medida F interfiera con sus planes.

“Vamos a construir el proyecto Linc [ubicaciones] - los tres de ellos - en febrero de 2025, independientemente de lo que suceda”, dijo. “Ahora, ¿nos demandará y tratará de impedirlo? Estoy seguro. ¿Tratará de retrasarlo? Estoy seguro. Ya sea que la F pase o no, él va a tratar de hacerlo”. (Slattery nunca mencionó a Arkley por su nombre).

Pero el gerente de la ciudad dijo que la Medida F aún podría causar estragos si pasa.

“Desde un punto de vista práctico y poder construirlo, podría no importar, pero definitivamente nos perjudica en cuanto a nuestro elemento de vivienda”, dijo Slattery. “Automáticamente elimina estas [21] propiedades de nuestro inventario de vivienda”.

Reguladores estatales y funcionarios locales por igual han advertido que esto podría hacer que el elemento de vivienda de Eureka no cumpla con la ley estatal, lo que le costaría a la ciudad millones de dólares en fondos de subvenciones, abriéndola a litigios por parte de la oficina del fiscal general y potencialmente desencadenando el “remedio de los constructores“, que eliminaría todo control local para regular los desarrollos de viviendas asequibles.

Independientemente de lo que decidan los votantes con respecto a la Medida F, la intensa batalla de Eureka entre la vivienda y el estacionamiento probablemente no terminará el martes.