ACTUALIZACIÓN, 4 de noviembre, 11:55 a.m.:

Esta mañana, la portavoz de la Medida F, Gail Rymer, envió un correo electrónico de seguimiento diciendo que los líderes de la ciudad citados a continuación están citando incorrectamente la ley estatal. Ella continúa diciendo:

En interés de la objetividad y la contextualización general, quería brindarte algunos datos sobre un par de puntos específicos.
Los líderes de la ciudad, incluidos el Gerente de la Ciudad Miles Slattery y la Directora de Planificación Cristin Kenyon, parecen en tu artículo o bien no entender la ley estatal o están distorsionando la ley estatal para disuadir a los votantes de aprobar la Medida F.

Por ejemplo, la afirmación de Slattery sobre ciertos proyectos, como el proyecto de Vivienda Linc, están “adquiridos” simplemente porque la Ciudad ha emitido algunas aprobaciones para los proyectos, es falsa y entra en conflicto con una decisión de casi 40 años de la Corte Suprema de California que define exactamente cuándo un proyecto de desarrollo se hace adquirido.

Según esta decisión, llamada regla “Avco”, ninguno de los proyectos “aprobados” es adquirido simplemente porque la Ciudad ha emitido ciertas aprobaciones. El Proyecto de Ley del Senado 330, mencionado por la Sra. Kenyon, puede tener algún efecto adquirido para los proyectos de Vivienda Linc y EaRTH Center, pero no para ninguno de los otros lotes para los cuales no se han presentado solicitudes del Proyecto de Ley del Senado 330.

Por último, todas las leyes citadas por el Sr. Slattery en relación a la proximidad a un centro de tránsito se refieren a requisitos de estacionamiento específicos para un proyecto de vivienda elegible propuesto; ninguna se refiere al mantenimiento de un estacionamiento público existente. En este sentido, probablemente la afirmación más precisa del Sr. Slattery es que, si la Ciudad insiste en desestimar a los votantes de la Ciudad, este asunto será decidido por los tribunales.

Al final del día, a todos en Eureka nos importa la vivienda y la futura vitalidad económica de Eureka, ambas componentes importantes de esta comunidad especial. Creemos que la Medida F proporciona la mejor solución para ambas cosas. 

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En respuesta a estas declaraciones de Rymer, la Directora de Servicios de Desarrollo de Eureka, Cristin Kenyon, envió un correo electrónico diciendo:

La intención del personal de la Ciudad es educar a los votantes basándose en los hechos según los entendemos. Tanto los proyectos de Vivienda Linc como de Earth Center han presentado pre-solicitudes del SB330, así que parece que coincidimos en que esos proyectos están adquiridos.

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Publicación original:

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La roca siempre vence a las tijeras; el papel siempre vence a la roca; y cuando se trata de regular la vivienda y el transporte, la ley estatal siempre vence a los reglamentos locales.

Por eso, el Gerente de la Ciudad de Eureka, Miles Slattery, cree que incluso si los votantes aprueban la Medida F el próximo martes, la iniciativa no logrará su objetivo principal de preservar todos los espacios de estacionamiento en los 21 lotes de propiedad de la ciudad en el centro (y, en el proceso, obstaculizando un centro de tránsito planificado y varios desarrollos de viviendas asequibles en progreso).

“Estoy seguro de que cierta persona nos demandará de todos modos”, dijo Slattery, refiriéndose al semilocal multimillonario Rob Arkley, cuya empresa Security National ha vertido más de $1.6 millones en la campaña de la Medida F. “Pero, sí,” continuó Slattery, “hay múltiples razones por las que esas propiedades ya están adquiridas”.

Se refería específicamente, en este caso, a las tres ubicaciones del Proyecto de Sitios Dispersos de Linc Housing en Eureka — que verán desarrollos de apartamentos en parcelas en las calles 8th y G, 6th y M, y las avenidas Myrtle y Sunny — y con “adquirido” quiere decir que el derecho del desarrollador a proceder según lo planeado es seguro.

¿Por qué? Varias razones, dijo él. Por un lado, el proyecto de Linc Housing ya tiene sus aprobaciones de permisos discrecionales, y según el código municipal de Eureka, “Los proyectos con permisos o aprobaciones válidos deben completarse de acuerdo con las normas vigentes en el momento de la aprobación”.

El proyecto de Linc Housing fue aprobado después de que el concejo municipal votara para “excedente” las parcelas subyacentes de estacionamiento, eliminando así los espacios de estacionamiento del inventario oficial de la ciudad, según Slattery.

“Y además,” dijo, “hay una ley llamada SB 330 … que hace lo mismo que eso.” Esa ley, La Ley de Crisis de Vivienda de 2019, prohíbe a los organismos locales promulgar nuevas leyes que reduzcan la cantidad máxima de viviendas nuevas permitidas en sus límites, o que retrasen nuevas viviendas por medio de barreras regulatorias.

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Slattery dijo que SB 330 se aplicaría a EaRTH Center, un desarrollo de viviendas y transporte de varios pisos previsto para los estacionamientos pertenecientes a la ciudad detrás de Lost Coast Brewery & Cafe.

En un correo electrónico, la Directora de Servicios de Desarrollo de Eureka, Cristin Kenyon, enumeró varias otras leyes que, según ella, prevalecerían sobre la Proposición F. Una disposición de la Ley de Responsabilidad de Viviendas de California, por ejemplo, dice que la ciudad debe aceptar una solicitud preliminar para cualquier proyecto de desarrollo de viviendas, y cuando lo hace, asegura el derecho del desarrollador a desarrollar según las regulaciones que estaban vigentes en el momento de la presentación.

Y dado que las regulaciones actuales de la ciudad no requieren estacionamiento en ninguno de los sitios del proyecto de Linc, Kenyon dice que no se pueden agregar requisitos de estacionamiento más adelante.

Adicionalmente, agrega, La Ley de Bonificación de Densidad de California dice que la ciudad debe renunciar a los requisitos de estacionamiento para proyectos de viviendas asequibles con restricciones de escritura si hacerlo reduciría costos. 

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Pero ¿qué pasa con todos los otros estacionamientos listados en la Medida F?

Tanto Slattery como Kenyon señalan a el Proyecto de Ley de la Asamblea 2097, aprobado en 2022, que “prohíbe a una agencia pública imponer o exigir requisitos mínimos de estacionamiento de automóviles en un proyecto de desarrollo residencial, comercial u otro si el proyecto está ubicado dentro de media milla de una parada de tránsito importante”.

Casualmente, Eureka ha designado una parada importante de tránsito en el futuro sitio del Centro EaRTH (calles H y Tercera). En enero, la Asociación de Gobiernos del Condado de Humboldt (HCAOG) actualizó su plan de transporte regional, llamado VROOM, para incluir siete paradas importantes de tránsito, tres de las cuales están en Eureka. (Las otras dos están ubicadas en el centro comercial Bayshore y en la esquina de las calles Harris y F.)

Pero es la ubicada en el futuro sitio del Centro EaRTH la que anula las restricciones de estacionamiento en la Medida F, según Slattery.

“Los 21 estacionamientos enumerados en la Medida F están dentro de media milla de ese centro importante de tránsito,” dijo.

Aquí hay un mapa que muestra el radio de media milla de ese centro, con pines amarillos identificando los 21 estacionamientos en la Medida F:

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Como era de esperar, los partidarios de la Medida F no están de acuerdo con este análisis.

“El Sr. Slattery no está leyendo e interpretando correctamente la Medida F o la ley estatal,” dijo un comunicado enviado por la portavoz de la campaña, Gail Rymer. “Hay una diferencia entre preservar el estacionamiento público existente y imponer nuevos requisitos de estacionamiento para unidades residenciales.”

La campaña argumenta que la Medida F hace lo primero, no lo segundo, y el comunicado enviado por Rymer agrega que la medida “permite a la Ciudad cumplir con sus propias ordenanzas y la ley estatal para determinar si es necesario o no requerir espacios de estacionamiento adicionales para los inquilinos de las unidades de vivienda asequible propuestas.”

Sin embargo, Kenyon dijo que los espacios en esos 21 estacionamientos no deberían considerarse “estacionamiento público existente”. Ella señaló que el consejo de la ciudad de Eureka ya votó para excedente de esas parcelas, encontrando que “ya no son necesarias para el uso de la agencia,” y votó para eliminar esos sitios de su distrito de evaluación.

“There is nothing in our current agreements with the affordable housing developers or in our General Plan or Zoning Code that requires any public parking to be retained on these parcels,” Kenyon said in an email. “Regardless of whether it’s earmarked for public or private parking, requiring retention of the spaces would be a new parking requirement.”

Slattery, meanwhile, says state law does not differentiate between “new” and “existing” parking. He pointed to Gov. Code 65863.2(a), which reads, “A public agency shall not impose or enforce any minimum automobile parking requirement on a residential, commercial, or other development project if the project is located within one-half mile of public transit.”

“Ms. Rymer’s statement that the City could force development projects to keep the existing parking is inconsistent with the plain language of the statute, and she cites no legal authority to support it,” Slattery wrote in an email.

Regardless, as he predicts, this disagreement seems likely to wind up in a court of law.

What about the Jacobs campus?

The other major provision of Measure F, besides creating an Off-Street Public Parking (OSPP) Overlay Designation on those 21 lots, involves the former Jacobs Middle School campus, a vacant 14-acre property at 674 Allard Avenue. It’s owned by Eureka City Schools.

Measure F would create another overlay designation authorizing a wide variety of residential and commercial uses there. The heavy-handed sales pitch of the Measure F campaign has been reliant on the prospect of putting affordable housing developments down there, at the south end of Eureka, rather than downtown.

This proposal was more plausible when a mystery developer was in escrow to acquire 8.1 acres of the Jacobs property. But when that deal collapsed in August, the school district went back to its previous high bidder, California’s Department of General Services (DGS), which is looking to acquire the property for a new regional headquarters for the California Highway Patrol.

Slattery said he recently attended a meeting with staff from Eureka City Schools and was told that DGS is working to finalize the details of an offer to be presented to the district’s board of trustees. If the deal is approved, the state would not be required to build any housing whatsoever at the Jacobs parcel because state agencies are not beholden to local zoning rules.

“And I would venture to say that other than [working out the] details, Jacobs is going to be a CHP property,” Slattery said, though he acknowledged that any sale depends on board approval.

Reached by phone, the district’s executive assistant in the Superintendent’s Office, Micalyn Harris, confirmed that talks between DGS and the district are ongoing. “The ball’s in their court,” she said, referring to the state agency. “When they provide the contract, we will take it to the board for consideration.”

Harris said she’s not sure if that will happen at the board’s Nov. 14 meeting or perhaps its Dec. 12 meeting. 

For the time being, Slattery said the city’s not going to let Measure F interfere with its plans.

“We’re going to construction with the Linc project [locations] — all three of them — in February of 2025, regardless of what happens,” he said. “Now, will he sue us and try to prevent that? I’m sure. Will he try to delay it? I’m sure. Whether F passes or not he’s going to try and do that.” (Slattery never mentioned Arkley by name.)

But the city manager said Measure F could still wreak havoc if it passes.

“From a practical standpoint and being able to build it might not matter, but it definitely screws us as far as our housing element,” Slattery said. “It automatically removes these [21] properties from our housing inventory.”

Los reguladores estatales y funcionarios locales han advertido que esto podría hacer que el elemento de vivienda de Eureka incumpliera la ley estatal, lo que costaría a la ciudad millones de dólares en fondos de subvenciones, abriéndose a litigios por parte de la oficina del fiscal general y potencialmente desencadenando el “remedio del constructor,” que eliminaría todo control local para regular desarrollos de viviendas asequibles.

Independientemente de lo que decidan los votantes con respecto a la Medida F, la batalla cruenta de Eureka entre la vivienda y el estacionamiento es poco probable que termine el martes.