PREVIAMENTE

• El desarrollador de la subdivisión McKay Ranch, un desarrollo de viviendas propuesto de 320 unidades en Cutten, busca la anexión del Distrito de Servicios Comunitarios de Humboldt

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La Subdivisión North McKay Ranch eventualmente podría proporcionar cientos de nuevos hogares para los residentes locales, si alguna vez se construye.

La planificación a largo plazo del desarrollo cerca de Cutten incluye hasta 320 unidades residenciales y 22,000 pies cuadrados de espacio comercial que se construirán en fases a lo largo de muchos años, pero los planes han quedado estancados. Once meses después de que el desarrollador Kurt Kramer solicitara la anexión del sitio del proyecto al Distrito de Servicios Comunitarios de Humboldt —un paso necesario para abastecer sus edificios con agua y alcantarillado—, no se ha tomado ninguna acción.

“No lo han rechazado”, dijo Kramer en una reciente entrevista telefónica, “pero ya ha pasado un año y no ha pasado nada. Es embarazoso.”

Kramer está frustrado por la inactividad, que él ve como una señal de que los gobiernos estatales y locales no pueden ser serios cuando hablan sobre cuánto California necesita construir nuevas viviendas.

“Esto es una locura”, dijo. “Básicamente está deteniendo el progreso.” Sospecha que la inacción puede estar relacionada con la inclinación política “progresista” de la junta del distrito, lo que se ha manifestado como una actitud de “no crecimiento”, desde su perspectiva.

“Me gustaría pensar que cuando la gente dice que necesita viviendas, lo dice en serio, pero ya no les creo”, dijo Kramer.

Terrence “TK” Williams, director general del Distrito de Servicios Comunitarios de Humboldt (HCSD), dijo que no se trata de voluntad política, sino más bien de la financiación: ¿Quién va a pagar por la nueva infraestructura?

Según Williams, la junta directiva del distrito consideró la solicitud de anexión de Kramer en febrero pasado, y dos de los miembros de la junta —Heidi Benzonelli y Michael Hansen— fueron designados como un comité ad hoc para investigar más a fondo el asunto. Sin embargo, aún no han encontrado una forma de hacer que las finanzas cuadren.

La idea principal del distrito ha sido solicitar al Condado de Humboldt una mayor parte de los ingresos por impuestos a la propiedad, pero el condado se ha negado a renunciar a eso. Williams dijo que el personal del distrito se ha reunido varias veces con el personal del condado con la esperanza de encontrar un camino a seguir que no cargue a los actuales contribuyentes del HCSD con los costos de la Subdivisión North McKay Ranch —o cualquier otro nuevo desarrollo dentro de sus límites.

Williams explicó que el HCSD ya está sobreextendido financieramente.

“Durante los últimos 20 años, el Distrito ha invertido decenas de millones de dólares de los contribuyentes para construir infraestructura de agua y saneamiento que podrá soportar una población de más de 45,000 personas”, dijo. “Estas inversiones han sido en respuesta a una presión significativa del Condado de Humboldt y de los desarrolladores de proyectos de vivienda que supuestamente estaban inminentes.”

Pero esos desarrollos no se han materializado. En lugar de crecer hasta 45,000 residentes, la población actual dentro de los límites del HCSD ha permanecido relativamente estancada en alrededor de 20,000, según Williams.

“This means that the infrastructure that was built to support 45,000 people was paid for and is being maintained by fewer than 20,000 people,” he said. “This is the primary reason that the District’s rates are as high as they are.”

Como se muestra en el mapa a continuación, el sitio de la subdivisión North McKay Ranch se encuentra justo fuera de los límites de servicio del distrito (mostrados en rojo) pero dentro de su esfera de influencia (en amarillo). (Haz zoom para ver el sitio del proyecto en sí, mostrado en negro.) 

Debido a que la propiedad está fuera de los límites actuales de HCSD, el distrito no ganaría mucho en cuanto a ingresos del impuesto sobre la propiedad al anexar las parcelas en cuestión. En su lugar, la mayor parte de esos ingresos iría al estado y al condado. La razón tiene que ver con los métodos de tributación de California y algo llamado “ingresos incrementales del impuesto sobre la propiedad.”

Desde la aprobación en 1978 de la Proposición 13 de California, los impuestos anuales sobre la propiedad han estado limitados al uno por ciento del valor tasado de cada propiedad, lo que ha reducido los ingresos fiscales por impuestos sobre la propiedad del estado y los gobiernos locales con el tiempo. Y en las últimas décadas, el estado ha estado redirigiendo más de esos ingresos a las escuelas, dejando menos para ciudades, condados y distritos especiales.

Por ejemplo, antes el Fondo General del Condado de Humboldt solía recibir entre el 30 y el 40 por ciento de los ingresos fiscales de las propiedades en su jurisdicción. Pero desde 1992, cuando la legislatura estatal cambió la forma en que comparte esos ingresos, la parte del condado ha disminuido.

“[E]l Fondo General ahora recibe un promedio del 16%,” dijo la Especialista en Información Pública del Condado de Humboldt Cati Gallardo en un correo electrónico. Una vez más, esto representa una disminución desde el 30 al 40 por ciento hace unas décadas. 

Sin embargo, la parte del condado en los nuevos ingresos por impuestos sobre la propiedad sobrepasa con creces a la de HCSD, que solo recibe alrededor del 2 por ciento de los impuestos sobre la propiedad dentro de sus límites. Y la Proposición 13 empeoró las cosas.

Antes de 1978, el condado “compartía” una parte acordada de sus ingresos fiscales por impuestos sobre la propiedad con distritos especiales como HCSD cuando había nuevos desarrollos dentro de las áreas de servicio de esos distritos. Cuando una propiedad es subdividida y desarrollada, aumenta sustancialmente en valor, lo que significa más ingresos fiscales por propiedad. Este monto adicional se llama “impuestos adicionales sobre la propiedad.” 

Pero en el mundo posterior a la Proposición 13, los distritos especiales en el Condado de Humboldt, incluido HCSD, ya no reciben una parte de esos impuestos sobre la propiedad adicionales. 

En reuniones con el condado, el personal de HCSD ha solicitado un dos por ciento adicional de los ingresos por impuestos sobre la propiedad incrementales del condado para cualquier nuevo desarrollo dentro de sus límites. Estos ingresos ayudarían a pagar la infraestructura necesaria para servir a la subdivisión North McKay Ranch y cualquier proyecto futuro.

Cuando el Outpost habló por primera vez con Williams sobre estas negociaciones, poco antes de Navidad, se mostró esperanzado.

“El Condado no ha rechazado la propuesta de impuestos sobre la propiedad incrementales pero tampoco ha acordado todavía proporcionárselos al Distrito,” dijo.

Pero según Gallardo, es poco probable que suceda.

“No es una práctica estándar que los condados desvíen ingresos fiscales a una CSD,” dijo en un correo electrónico. Una excepción podría hacerse si el distrito de servicios comunitarios asumiera la responsabilidad de un servicio que el condado ya estaba proporcionando, pero ese no es el caso aquí. 

“El distrito ha solicitado un 2% adicional, en el área propuesta para ser anexada, lo que reduciría la participación del Fondo General del 16% al 14% y proporcionaría a HCSD $30,000 adicionales anualmente al finalizar la construcción,” dijo Gallardo.

Pero si se construye la subdivisión North McKay Ranch, el condado necesitará esos ingresos para proporcionar servicios a sus residentes, explicó. 

“Basándonos en una [propuesta] construcción completa de la subdivisión, lo que llevará muchos años, estimamos que el Fondo General recibiría aproximadamente $270,000 al año para proporcionar la amplia gama de servicios públicos necesarios, incluido cumplimiento de la ley, mantenimiento de carreteras y servicios sociales, entre otros,” dijo Gallardo.

El condado tenía la impresión de que HCSD había entendido el mensaje de que su solicitud había sido denegada.

“[E]n la reunión más reciente, se entendió que el distrito exploraría opciones de financiación alternativas,” dijo Gallardo.

Cuando seguimos con Williams esta semana, pidió tiempo adicional para consultar con los miembros del comité ad hoc - Benzonelli y Hansen - y finalmente envió un comunicado por correo electrónico diciendo que el distrito no considera cerradas las negociaciones.

“Los representantes del Distrito que han asistido a reuniones con el Condado se han ido con la impresión de que … [ellos] seguirían negociando con el Condado en cuanto a la asignación de impuestos a la propiedad,” dice su correo electrónico. Sin esos ingresos, las opciones del distrito son limitadas.

Williams señaló una ley estatal que prohíbe el uso de dinero de los tarifarios para financiar proyectos que apoyen la expansión geográfica. Lo cual es malas noticias para Kramer y su proyecto.

“Dada la limitada recursos del Distrito, solo podemos concentrarnos en la búsqueda de subvenciones que ayuden a reducir el costo de proporcionar servicios a nuestros tarifarios existentes,” explicó Williams.

Kramer sigue sorprendido por la situación.

“Realmente increíble,” dijo. Debido a que el sitio de su proyecto está dentro de la esfera de influencia de HCSD, está legalmente prohibido de buscar conexiones de agua y alcantarillado en otro lugar.

“Así que me tienen atrapado donde no puedo hacer nada por mi cuenta, y aún así no me aceptan, por lo que no puedo obtener conexiones adicionales,” dijo.

Ha logrado obtener conexiones en una casa en la Fase Uno de la porción del plan del sitio (en verde en el mapa en la parte superior de esta publicación), pero dijo que ese proceso probablemente requirió $10,000 y un permiso especial de LAFCo (la Comisión de Formación de Agencias Locales de Humboldt).

“Entonces, estoy conectado a esa, y ahora estoy tratando de simplemente desarrollar los dos lotes a cada lado y vender esas casas. ¡Y no puedo hacerlo!” dijo. “¡Así que es un desastre!”

Gallardo señaló que, independientemente de las negociaciones del condado con HCSD, el acuerdo de desarrollo para la Subdivisión de North McKay Ranch dice que Kramer, como desarrollador, debe instalar tanques de agua, reemplazar un alcantarillado principal y pagar tarifas de infraestructura impuestas por HCSD antes de recibir servicio del distrito.

Kramer dijo que eso es otro obstáculo.

“Así es como van a matar la segunda fase del proyecto, al no hacer nada - no colocar tuberías en el suelo que beneficien al proyecto. … Todo lo que ese desarrollo [acuerdo] fue redactado básicamente [dice] que era mi responsabilidad hacer todas estas mejoras de capital. Ahora duplicaron mi tarifa de conexión, y ninguna de esa tarifa va a mejoras que beneficien al proyecto,” dijo. “Este es el otro extremo de ‘sin crecimiento’.”